¿Alguna vez te has preguntado cuánto espacio extra necesitas en tu almacén para las reservas de reposición de tus productos? Si eres dueño de un negocio, seguro sabes lo importante que es contar con un inventario bien organizado y suficiente para satisfacer la demanda. Pero, ¿cómo calcular cuántas unidades extra necesitas tener en tu almacén para evitar quedarte sin stock? En este artículo, te presentamos la fórmula y la calculadora perfecta para ayudarte a calcular tus reservas de reposición de manera eficiente y precisa. ¡Descubre cómo optimizar tu inventario y evitar pérdidas innecesarias!
¿Qué son las reservas de reposición?
Reservas de reposición se refieren a los fondos reservados en anticipación de gastos de capital (capex) incurridos para trabajos de reparación o reemplazo de los componentes estructurales de una propiedad.
El “desgaste” de una propiedad con el tiempo es inevitable, por lo que se requieren reservas de reemplazo para garantizar que haya suficiente efectivo para financiar gastos de capital (capex) cuando sea necesario.
¿Cómo funcionan las reservas de reposición?
Las reservas de reemplazo son los fondos reservados para reparar o reemplazar partes de una propiedad.
En el sector inmobiliario comercial (CRE), la necesidad de reemplazar o reparar componentes estructurales de una propiedad es una parte integral del modelo de negocio de arrendamiento inmobiliario.
Los componentes y materiales de construcción más comunes que requieren reparación incluyen el techo y el sistema HVAC de la propiedad.
Por lo tanto, los propietarios de propiedades comerciales reservan una cierta cantidad de fondos (el concepto de reservas de reemplazo o «reservas de capital») para prepararse para tales eventos y mitigar el riesgo de «desgaste» periódico.
Sin embargo, las reparaciones rutinarias y las solicitudes de mantenimiento por parte de los inquilinos están excluidas de las reservas de reemplazo, por ejemplo, si no sale agua caliente del grifo o el aire acondicionado no enfría.
¿Por qué? El problema de que el agua no produzca calor o el aire acondicionado no funcione según lo previsto muchas veces se debe a factores externos donde la solución al problema escapa al control directo del propietario.
Por lo tanto, las reservas de reposición corresponden a gastos de capital (capex) irregulares e inesperados de una propiedad y gastos operativos no rutinarios, cuya ocurrencia es relativamente predecible.
Además, es posible que no sean sólo los inquilinos de un edificio los que enfrenten problemas, ya que es probable que otros en el mismo lugar (o en uno adyacente) enfrenten problemas similares o incluso peores.
Estos problemas suelen resolverse solos con el tiempo, a diferencia de los asuntos verdaderamente urgentes que requieren atención inmediata, como el techo de una oficina con goteras debido a la rotura de una tubería.
¿Por qué son importantes las reservas de reposición?
Las reservas de reposición son importantes en el sector inmobiliario comercial (CRE) por diversas razones, a saber:
- Mantenimiento de la propiedad → Las reservas de reposición actúan como un “amortiguador” para eventos inesperados. El mantenimiento adecuado de la propiedad debería mejorar la ocupación y al mismo tiempo aumentar los ingresos por alquiler, contribuyendo a una mayor valoración de la propiedad.
- Estabilización del desempeño inmobiliario → Las reservas de reposición también son necesarias para garantizar que no haya interrupciones significativas en la generación de flujo de caja de la propiedad.
En resumen, la aparición de acontecimientos inesperados –debidos tanto a factores internos como externos– es difícil de predecir con antelación.
Pero como parte de la gestión de riesgos, es necesaria la implementación de medidas adecuadas, tales como: B. Reservas de capital, reducen el riesgo potencial de que se produzcan pérdidas.
¿Qué factores determinan las reservas de reposición?
La cantidad apropiada de fondos que se reservarán como reservas de reemplazo depende enteramente de las condiciones subyacentes.
- Condiciones de propiedad → Con base en datos históricos y una inspección de propiedad actual, se puede estimar y cuantificar la condición actual de la propiedad (y los riesgos).
- Requisitos del prestamista → La mayoría de los prestamistas comerciales exigen que se mantenga una reserva de respaldo en una cuenta de depósito en garantía durante la vigencia del préstamo para garantizar que haya una interrupción mínima, incluso si surgen necesidades de inversión repentinas.
¿Deberían incluirse reservas de reemplazo en el NOI?
Una pregunta común es: “¿Deberían incluirse las reservas de reemplazo en el ingreso operativo neto (NOI)?”
En resumen, la respuesta tradicional es excluir las reservas de reemplazo al calcular la métrica NOI.
Sin embargo, aquí hay que tener en cuenta el contexto, más concretamente la perspectiva desde la que se mide la métrica.
- Inversores de bienes raíces comerciales → Los inversionistas de CRE rara vez incluyen reservas de reemplazo al calcular el NOI en un modelo pro forma por razones de comparabilidad.
- Prestamistas comerciales → Los prestamistas comerciales son más reacios al riesgo y hacen hincapié en cubrir el riesgo de pérdida de capital. Por lo tanto, los prestamistas suelen incluir reservas de reemplazo en el cálculo del NOI, lo que da como resultado un valor más conservador.
- Vendedor de Bienes Raíces → El motivo por el que los vendedores excluyen las reservas de reposición debe ser intuitivo (por ejemplo, maximizar el precio de venta).
Si el gasto de “Reservas para reemplazo” se incluyera por encima de la partida Ingreso operativo neto (NOI), el NOI de la propiedad sería mucho menor, aunque la métrica del flujo de efectivo sigue siendo la misma en ambos casos.
El ingreso operativo neto (NOI), por definición, es la rentabilidad operativa de una propiedad, calculada como la suma de su alquiler y sus ingresos auxiliares menos sus costos operativos directos.
Ingreso operativo neto (NOI) = (ingresos de alquiler + ingresos adicionales) – Costos inmobiliarios directos
Los costos operativos directos incluyen los costos recurrentes que surgen de la operación continua de una propiedad, tales como: B. Impuestos a la propiedad, seguros de propiedad y costos de mantenimiento.
Sin embargo, colocar la cuenta de reserva de reemplazo en esta categoría sería exagerado.
Teniendo en cuenta que el NOI es el numerador en la métrica de la tasa máxima (el rendimiento implícito de una inversión inmobiliaria en función de su perfil de riesgo), el valor estimado de la propiedad sería menor si las reservas de reemplazo se incluyeran en la métrica del NOI.
Tasa de capitalización = Ingreso operativo neto estabilizado (NOI) ÷ El valor de la propiedad
Dado que el objetivo principal de la tasa máxima para los inversores inmobiliarios es comparar el perfil riesgo-recompensa de una posible inversión en propiedad de alquiler con oportunidades comparables, la reserva de reemplazo puede distorsionar dicho análisis de mercado.
Fórmula de reserva de reposición
La fórmula para calcular las reservas de reposición por pie cuadrado es la siguiente.
Reservas de reposición (PSF) = Reservas de reposición ÷ Metros cuadrados totales
Si bien existen varios métodos diferentes para calcular las reservas de reemplazo de una propiedad, la métrica se proporciona con mayor frecuencia por unidad o por pie cuadrado.
Las reservas de reposición de una propiedad, expresadas por metro cuadrado (PSF), sirven como precedente para comparaciones históricas y análisis comparativos.
Calculadora de reservas de reposición
Pasamos ahora a un ejercicio de modelado, al que puede acceder rellenando el siguiente formulario.
Ejemplo de cálculo de reservas de reposición.
Supongamos que tenemos la tarea de calcular el ingreso operativo neto (NOI), el valor implícito de la propiedad y el índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) para una propiedad comercial.
A modo de ilustración, calculamos cada métrica en dos escenarios diferentes, siendo la única diferencia la colocación de reservas de reemplazo.
- Caso A → “Por encima de la línea”
- Caso B → “Debajo de la línea”
Por lo tanto, el caso A puede considerarse como un modelo de prestamista, mientras que el caso B es el modelo pro forma del inversor.
Los supuestos iniciales con respecto a la inversión inmobiliaria subyacente son los siguientes.
- Renta bruta potencial (GPR) = $2.5 millones
- Vacantes y Pérdidas en Préstamos (5% de BPR) = ($125,000)
- Ingresos adicionales = $225,000
Usando estos números, podemos calcular el ingreso bruto efectivo (EGI), que es de aproximadamente $2,4 millones.
- Ingreso bruto efectivo (EGI) = $2,5 millones – $125 000 = $2,375 millones
Sumamos los ingresos adicionales al ingreso bruto efectivo (EGI), es decir, los ingresos adicionales que no vienen con el alquiler, por ejemplo, al cobrar tarifas de alquiler por servicios.
El ingreso operativo bruto (GOI) es de $2,6 millones, de los cuales deducimos los gastos operativos directos.
- Ingreso operativo bruto (GOI) = $2,375 millones + $225 000 = $2,6 millones
Los supuestos con respecto a los costos operativos de la propiedad son los siguientes.
- Impuestos a la propiedad = ($600,000)
- Tarifa de gestión = ($400,000)
- Costo de mantenimiento = ($300,000)
- Seguro de propiedad = ($200,000)
Se supone que las reservas de reemplazo son de $100,000. Los incluiremos en el caso A, pero no en el caso B, para comparar la diferencia.
- Reservas de reemplazo = ($100,000)
En el caso A, el ingreso operativo neto (NOI) de la propiedad es de $1 millón.
Valor de la propiedad = NOI estabilizado ÷ Tasa de capitalización de mercado
Por otro lado, en el Caso B, el ingreso operativo neto (NOI) de la propiedad es de $1,1 millones, siendo la diferencia de $100.000 las reservas de reemplazo.
- NOI, Caso A = $1 millón
- NOI, Caso B = $1,1 millones
El valor implícito de la propiedad se estima utilizando el método de capitalización directa donde dividimos el NOI estabilizado por la tasa de capitalización de mercado, que asumimos es del 5%.
- Tasa de capitalización de mercado (%) = 5,0%
En el caso A, el valor implícito de la propiedad es de 20 millones de dólares, mientras que en el caso B, el valor implícito de la propiedad es de 22 millones de dólares.
Por lo tanto, el tratamiento de reserva de reemplazo -un gasto de sólo 100.000 dólares- contribuyó a una diferencia en la valoración de la propiedad de 2 millones de dólares.
En la sección final de nuestro ejercicio, calculamos el índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR), una de las métricas crediticias clave utilizadas por los prestamistas para dimensionar los préstamos.
Índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) = Ingresos operativos netos (NOI) ÷ Servicio de deuda anual
La norma para el DSCR mínimo para propiedades comerciales es 1,25 veces. Por lo tanto, asumimos que esta es la “tasa mínima” para ser elegible para recibir el monto del préstamo solicitado.
- Monto del préstamo comercial = $12 millones
- Tasa de interés anual (%) = 6,0%
- Plazo del préstamo = 30 años
Usando la función PMT en Excel, podemos determinar el servicio de la deuda anual y luego el DSCR.
= Ingresos operativos netos (NOI) /-PMT (tasa de interés anual, plazo del préstamo, monto del préstamo)
En resumen, el DSCR es 1,15x en el Caso A y 1,26x en el Caso B, lo que refleja el impacto de la reserva de reemplazo ya que el DSCR mínimo requerido por el prestamista se logra solo en el Caso B.
