En el mundo de los negocios, una de las situaciones que puede generar más preocupación y estrés para los empleadores es la pérdida de vacantes. Ya sea por renuncias, despidos o cualquier otro motivo, estas ausencias pueden generar un desequilibrio en el equipo de trabajo y dificultar el cumplimiento de los objetivos establecidos. Sin embargo, afortunadamente, existen herramientas como la fórmula y la calculadora de pérdida de vacantes que pueden ayudar a los empresarios a hacer frente a esta situación de manera más efectiva. En este artículo, exploraremos en detalle cómo utilizar estas herramientas y maximizar su potencial para garantizar la continuidad y el éxito de tu negocio. Así que no te pierdas esta oportunidad de descubrir cómo enfrentar y solucionar la pérdida de vacantes de manera eficiente.
¿Qué es la pérdida de vacantes?
Pérdida de vacantes se refiere a los ingresos por alquiler que el propietario pierde debido al espacio desocupado, es decir, unidades vacías sin inquilinos.
¿Cómo se calcula la pérdida por desocupación?
La pérdida por desocupación se refiere al monto en dólares de los ingresos por alquiler perdidos debido a unidades desocupadas donde no hay inquilinos.
Aunque tiene una connotación negativa, la métrica de pérdida de desocupaciones también puede verse como una representación de los posibles ingresos por alquiler que podrían generarse en el futuro.
Al calcular el índice de propiedad, el supuesto de desocupación se multiplica por el ingreso bruto potencial de la propiedad, es decir, por el ingreso por alquiler si todas las unidades estuvieran ocupadas.
La cantidad resultante representa los ingresos por alquiler perdidos por las unidades desocupadas.
Proyectar la pérdida esperada requiere suposiciones sobre las condiciones del mercado inmobiliario, la demanda de los inquilinos, las condiciones de la propiedad (por ejemplo, número de espacios disponibles versus espacios no disponibles debido a la construcción) y retención de los inquilinos existentes.
Para los propietarios que quieran reducir su pérdida por desocupación, se pueden tomar las siguientes medidas:
- Ofrecer incentivos, p.e. B. Meses gratis
- Reducción del alquiler, es decir, alquiler efectivo neto < alquiler bruto
- Construcción de interiores y reformas.
- Campañas de marketing y publicidad.
Fórmula de pérdida de vacantes
La fórmula para calcular la pérdida por desocupación es la siguiente.
Pérdida de vacantes = Ingreso bruto planificado (GSI) × Tasa de vacantes
Dónde:
- Ingreso bruto planificado (GSI) → Los ingresos brutos proyectados son la cantidad total de ingresos potenciales por alquiler que podrían generar los bienes raíces comerciales suponiendo que la propiedad esté a plena capacidad, es decir, 100% arrendada.
- Tasa de vacantes → La tasa de desocupación es el porcentaje implícito de unidades desocupadas y se puede calcular como uno menos la tasa de ocupación.
Calculadora de pérdida de vacantes
Pasamos ahora a un ejercicio de modelado, al que puede acceder rellenando el siguiente formulario.
Ejemplo de cálculo de la pérdida por desocupación.
Supongamos que el administrador de la propiedad de un edificio residencial está tratando de determinar la pérdida de desocupación esperada para el próximo año 2023.
El edificio de apartamentos tiene un total de 100 unidades de alquiler, y cada unidad tiene el mismo precio mensual de $4,000.
Aunque es un escenario poco realista para los propósitos de este ejercicio, asumiremos que todos los arrendamientos son por 12 meses.
- Número de unidades = 100
- Costo de alquiler por mes = $4,000
- Periodo de alquiler = 12 meses
Con estos supuestos en mente, podemos calcular el ingreso bruto proyectado (GSI) multiplicando los tres supuestos.
- Ingreso Bruto Planificado (GSI) = 100 × $4,000 × 12 meses = $4,800,000
Los $4,8 millones representan el ingreso potencial total por alquiler suponiendo una ocupación del 100 por ciento y sin concesiones ni descuentos que afecten el alquiler neto efectivo pagado por los inquilinos.
A continuación, supongamos que la ocupación es del 95% en este momento. Eso significa que 95 unidades tienen un inquilino que ha firmado un contrato de arrendamiento y está obligado a pagar el alquiler cada mes.
La tasa de desocupación es uno menos la tasa de ocupación, por lo que la tasa de desocupación es 5,0%.
- Utilización = 95%
- Tasa de vacantes = 1 – 95% = 5,0%
- Unidades ocupadas = 95 unidades
- Unidades desocupadas = 5 unidades
Al multiplicar el ingreso bruto proyectado (GSI) por la tasa de desocupación, obtenemos una pérdida de desocupación de $240,000. Esto representa los ingresos por alquiler que se espera que se pierdan en 2023 a menos que estas unidades desocupadas estén ocupadas.
- Pérdida por vacantes = $4.800.000 × 5,0% = $240.000
