¿Alguna vez te has preguntado cómo se determina el valor de una propiedad o un bien inmueble? Una de las herramientas más utilizadas en el mundo de las inversiones inmobiliarias es la tasa de capitalización. En este artículo, te presentaremos una introducción a esta poderosa fórmula que te permitirá calcular el valor de tus activos. Además, te enseñaremos cómo utilizar una calculadora para simplificar el proceso. ¡Prepárate para adentrarte en el fascinante mundo de la tasa de capitalización y descubrir su importancia en el mundo financiero y la inversión inmobiliaria!
¿Cuál es la tasa máxima?
El Tasa de capitalizacióno “tasa de capitalización” es una medida del rendimiento esperado de una inversión inmobiliaria, como una propiedad comercial de alquiler.
Conceptualmente, la tasa de capitalización es función del potencial de ingresos de una propiedad de alquiler y del riesgo percibido asociado con la inversión.
La tasa máxima se calcula dividiendo el ingreso operativo neto (NOI) de una propiedad de alquiler por su valor de mercado o precio de compra.
En este articulo
- La tasa de capitalización en el sector inmobiliario es una abreviatura del término «tasa de capitalización».
- La tasa máxima es el rendimiento esperado de una propiedad de alquiler en función de su potencial de ingresos y el riesgo implícito.
- La fórmula de la tasa máxima divide el ingreso operativo neto (NOI) de una propiedad por su valor de mercado actual.
- Cuanto mayor sea la tasa de capitalización, mayores serán el rendimiento y el riesgo potenciales, en igualdad de condiciones.
- No existe una tasa de capitalización «buena» per se porque el rendimiento objetivo es una cuestión subjetiva, pero la mayoría de los inversores en bienes raíces comerciales (CRE) consideran que las tasas de capitalización en el rango del 4% al 10% son ideales.
Cómo calcular la tasa de capitalización en bienes raíces
La tasa de capitalización es el atajo más importante que se puede utilizar para analizar diferentes propiedades con perfiles de riesgo-rendimiento comparables.
La tasa de capitalización en bienes raíces compara el ingreso operativo neto (NOI) de una inversión en propiedad de alquiler con su valor de mercado actual o precio de compra para medir el rendimiento esperado.
La tasa de capitalización es una medida de rendimiento básica que los inversores inmobiliarios consideran para comparar el atractivo relativo de diferentes propiedades y determinar si una propiedad en particular está sobrevaluada o infravalorada.
En la práctica, el valor de mercado de una propiedad se puede derivar de la tasa de capitalización, ya que la relación refleja el rendimiento esperado de una inversión inmobiliaria.
La valoración implícita de la propiedad permite a un inversor en bienes raíces estimar el precio de compra que debe ofrecer para comprar una propiedad mientras se puede lograr con el rendimiento mínimo requerido (o «tasa de rentabilidad mínima»).
En resumen, una tasa de capitalización más alta significa un retorno potencial de la inversión (ROI) más alto y un mayor riesgo, mientras que una tasa de capitalización más baja significa un retorno potencial más bajo pero un riesgo menor.
La tasa máxima se calcula dividiendo el ingreso operativo neto (NOI) de una propiedad de alquiler por su valor de mercado actual.
- Ingreso operativo neto (NOI) → El ingreso operativo neto (NOI) mide el potencial de ingresos de una propiedad en función de sus principales fuentes de ingresos, es decir, los pagos de alquiler, menos sus costos operativos directos (por ejemplo, impuestos a la propiedad).
- Valor de la propiedad → El valor actual de mercado, por otro lado, es el valor razonable de una propiedad en el momento actual, aunque en ocasiones también se puede utilizar el precio de compra.
El método paso a paso para calcular la tasa de capitalización en el sector inmobiliario es el siguiente:
- Paso 1 → Calcular el ingreso operativo neto (NOI)
- Paso 2 → Calcule el valor actual de la propiedad
- Paso 3 → Divida el NOI por el valor actual de la propiedad
- Paso 4 → Convertir a porcentaje (multiplicar por 100)
Fórmula de tasa de capitalización
La fórmula utilizada para calcular la tasa máxima es el ingreso operativo neto (NOI) de una propiedad de alquiler dividido por su valor de mercado actual.
Tasa de capitalización (%) = Ingresos operativos netos (NOI) ÷ El valor de la propiedad
Dónde:
- Ingreso operativo neto (NOI) → El ingreso operativo neto (NOI) es el alquiler y los ingresos adicionales de una propiedad en el punto de estabilización (“estado estable”), deducidos de los costos operativos directos.
- Valor de la propiedad → El valor de la propiedad es el valor de mercado actual de la propiedad en la fecha actual (o precio de compra).
La tasa máxima es una métrica estandarizada que permite comparaciones directas entre un grupo de propiedades comparables al convertir el NOI en un porcentaje.
El NOI debe reflejar los ingresos pro forma que se espera que genere la propiedad de alquiler tras la estabilización (es decir, el estado en el que un proyecto de desarrollo o adquisición está casi completo, con tasas de ocupación y alquiler comparables al precio de mercado).
Ingreso operativo neto (NOI) = (ingresos de alquiler + ingresos adicionales) – Costos operativos directos
Los ingresos reales por alquiler pueden variar debido a condiciones imprevistas del mercado y diversos factores externos que se ignoran en la tasa de capitalización inicial.
¿La tasa de capitalización incluye los pagos de la hipoteca?
Una de las preguntas más comunes que reciben los estudiantes y aprendices sobre la tasa máxima es: «¿La fórmula de la tasa máxima incluye los pagos de la hipoteca?»
¿La respuesta? No, la fórmula de la tasa máxima excluye los pagos e intereses de la hipoteca.
La razón para descuidar los pagos de hipotecas e intereses es que los costos de financiamiento no están relacionados con las operaciones centrales de los bienes raíces.
Ejemplo ilustrativo de la tasa de capitalización
Supongamos que se espera que una propiedad de alquiler comercial genere ingresos operativos netos (NOI) de $12 millones en 2024 y que propiedades comparables cercanas se coticen a una tasa de capitalización de mercado del 6,0%.
- Ingreso operativo neto (NOI) = $12 millones
- Tasa de capitalización de mercado (%) = 6,0%
La tasa máxima del 6% refleja el porcentaje anual de retorno de la inversión (ROI) de la propiedad de alquiler, suponiendo que la propiedad se compró directamente sin financiación.
El método de capitalización directa, una de las principales técnicas de valoración inmobiliaria, estima el valor de una propiedad dividiendo el NOI de la propiedad por la tasa de capitalización de mercado.
Valor de propiedad implícito = Ingresos operativos netos (NOI) ÷ Tasa de capitalización de mercado
Dada la tasa de capitalización del 6,0%, el valor de mercado de la propiedad se estima en 200 millones de dólares.
- Valor implícito de la propiedad = $12 millones ÷ 6,0% = $200 millones
¿Qué es una buena tasa de capitalización en el sector inmobiliario?
La tasa de capitalización es una medida de rendimiento, por lo tanto, la métrica también es una medida de riesgo, ya que riesgo y rendimiento son dos caras de la misma moneda.
Entonces, ¿es mejor tener una tasa de capitalización más alta o más baja?
En resumen, la respuesta tiene muchos matices y depende de la estrategia de inversión específica, el rendimiento mínimo requerido y la tolerancia al riesgo específica del inversor.
Sin embargo, la suposición de que todos los inversores inmobiliarios prefieren una tasa de capitalización más alta es incorrecta.
¿La razón? Las tasas de capitalización más altas suelen ir de la mano de inversiones inmobiliarias más riesgosas (y viceversa).
- Tasa de capitalización más alta → Una propiedad con una tasa de capitalización más alta se percibe como una inversión más riesgosa con menos estabilidad en la generación de flujo de efectivo.
- Menor tasa de capitalización → Por otro lado, una propiedad con una menor tasa de capitalización se considera una inversión más conservadora con una generación de ingresos más estable.
El mayor riesgo asociado con los bienes raíces puede resultar atractivo para ciertos inversores que buscan rentabilidad debido al mayor potencial de obtener mayores ganancias financieras.
La desventaja del flujo NOI predecible es que el rendimiento es predecible, lo que reduce el potencial de generar un rendimiento superior al pronóstico original a menos que existan circunstancias inusuales.
La tolerancia al riesgo varía según el inversor, lo que va de la mano del factor anterior, ya que la asunción de riesgos adicionales debería compensarse con una mayor rentabilidad.
Algunos inversores inmobiliarios dan prioridad a la preservación del capital (es decir, minimizar el riesgo de pérdida de capital en una inversión), mientras que otros están más orientados al rendimiento y elevan el listón del rendimiento requerido.
Por el contrario, un inversor inmobiliario reacio al riesgo que busca una fuente de ingresos estable a largo plazo probablemente preferirá propiedades con tasas de capitalización más bajas en mercados estables a propiedades más riesgosas con tasas de capitalización más altas.
Las siguientes áreas brindan algunas pautas generales para categorizar las tasas de capitalización en el mercado de bienes raíces comerciales (CRE).
- Baja tasa de capitalización → Por debajo del 4%
- Tasa de capitalización moderada → 4% a 8%
- Alta tasa de capitalización → 8% a 12%
Nota: La tasa de capitalización de mercado está influenciada por una variedad de variables, tales como: B. la clasificación de la propiedad (Clase A, B o C), las condiciones económicas actuales (por ejemplo, el entorno de tipos de interés) y, por supuesto, la clase de activo de la propiedad (por ejemplo, edificio comercial, residencial o multifamiliar).
Calculadora de tasa de capitalización
Pasamos ahora a un ejercicio de modelado, al que puede acceder rellenando el siguiente formulario.
1. Supuestos para invertir en propiedades comerciales de alquiler
Supongamos que una empresa de inversión en bienes raíces comerciales está analizando una posible oportunidad de inversión en propiedades de alquiler con un valor actual de propiedad de $ 75 millones.
- Valor de la propiedad = $75 millones
Los estados financieros pro forma para la inversión en alquiler comercial (la adquisición estratégica de un edificio de oficinas) para el año financiero que finaliza en 2023 son los siguientes:
- Ingreso Bruto Potencial (IGP) = $10.200.000
- Vacantes y pérdidas por préstamos = ($200,000)
- Honorarios de administración de propiedad = ($1,000,000)
- Mantenimiento y Reparaciones = ($500,000)
- Impuestos a la propiedad = ($800,000)
- Seguro de propiedad = ($600,000)
2. Cálculo del NOI de la propiedad
Para calcular la tasa máxima, primero se debe calcular el ingreso bruto efectivo (EGI) de la propiedad.
La diferencia de $10 millones entre el ingreso bruto potencial (PGI) y las pérdidas por desocupación y préstamos es el ingreso bruto efectivo (EGI) de la propiedad de alquiler comercial.
- Ingreso bruto efectivo (EGI) = $10,2 millones – $200 000 = $10 millones
En el siguiente paso, restamos los gastos operativos de la propiedad comercial para determinar el ingreso operativo neto (NOI) de la propiedad, que es de $7,1 millones.
- Ingreso operativo neto (NOI) = $10 millones – $1 millón – $500 000 – $800 000 – $600 000 = $7,1 millones
3. Previsión pro forma para el sector inmobiliario
En conjunto, los datos financieros pro forma de inversión en bienes raíces comerciales (CRE) se incluyen en la siguiente tabla:
| Cifras clave pro forma para el sector inmobiliario | 2023E |
|---|---|
| Ingreso Bruto Potencial (IGP) | $10,200,000 |
| (–) Vacantes y pérdidas crediticias | ($200,000) |
| Ingreso bruto efectivo (EGI) | $10.000.000 |
| (–) Honorarios de administración de propiedades | ($1.000.000) |
| (–) Mantenimiento y reparaciones | ($500,000) |
| (-) Impuestos de propiedad | ($800,000) |
| (-) Seguro de propiedad | ($600,000) |
| Ingresos operativos netos (NOI) | $7,100,000 |
El ingreso operativo neto (NOI) se estima restando los gastos operativos directos del ingreso bruto efectivo (EGI).
- Ingreso Bruto Potencial (PGI) = (Número Total de Unidades × Renta Anual de Mercado) + Ingreso Adicional
- Ingreso bruto efectivo (EGI) = Ingreso bruto potencial (PGI) – Vacantes y pérdidas crediticias
- Ingreso operativo neto (NOI) = Ingreso bruto efectivo (EGI) – Gastos operativos directos
4. Ejemplo de cálculo del límite superior
Dado que el valor de la propiedad se presentó anteriormente como una suposición al calcular el NOI en la sección anterior, aquí se proporcionan las entradas de la fórmula requerida para calcular la tasa de capitalización:
- Ingreso operativo neto (NOI) = $7,1 millones
- Valor de la propiedad = $75 millones
Al dividir el ingreso operativo neto (NOI) de la propiedad comercial por el valor actual de la propiedad, obtenemos una tasa de capitalización implícita del 9,5%.
- Tasa de capitalización (%) = $7,1 millones ÷ $75 millones = 9,5%
5. Cálculo del valor implícito de la propiedad (NOI/tasa de capitalización)
En la parte final de nuestro ejercicio de modelado, determinamos el valor estimado de la propiedad de los bienes raíces comerciales (CRE) utilizando el método de capitalización directa.
Anteriormente, se daba como supuesto el valor de la propiedad del edificio de oficinas de Bienes Raíces Comerciales (CRE). Sin embargo, podemos ignorar esto por ahora para ilustrar mejor la relación entre el NOI y la tasa de capitalización.
El NOI anual de la propiedad es de $7,1 millones, mientras que la tasa máxima es del 9,5% (o más precisamente, 9,467%).
Si dividimos el ingreso operativo neto (NOI) de nuestra propiedad por la tasa de capitalización, llegamos a un valor implícito de la propiedad de $75 millones, que es la suposición original al comienzo de nuestro tutorial.
- Valor implícito de la propiedad = $7,1 millones ÷ 9,467% = $75 millones
Tasa de capitalización frente a rendimiento en efectivo: ¿cuál es la diferencia?
La diferencia entre la tasa máxima y la devolución en efectivo o “retorno en efectivo” es la siguiente:
- Tasa límite → La tasa límite es el rendimiento esperado de una inversión en una propiedad de alquiler. A diferencia del rendimiento en efectivo, la tasa de capitalización ignora el impacto del financiamiento (es decir, la estructura de capital es neutral) porque el numerador es el ingreso operativo neto (NOI), una medida de rentabilidad no apalancada que no se ve afectada por decisiones de financiamiento discrecionales. Por lo tanto, la tasa máxima excluye costos financieros como intereses y pagos de hipotecas.
- Retorno de efectivo → El retorno de efectivo (o “retorno de efectivo sobre efectivo”) es el flujo de efectivo apalancado anual antes de impuestos recibido por dólar de capital invertido. A diferencia de la tasa de capitalización, el rendimiento del efectivo es una métrica apalancada (postfinanciamiento) porque el flujo de efectivo anual antes de impuestos se deduce del servicio anual de la deuda, que incluye pagos de intereses y principal.
La fórmula para calcular el rendimiento en efectivo es dividir el flujo de efectivo apalancado de una propiedad antes de impuestos por la inversión de capital aportada por el inversionista inmobiliario.
Retorno en efectivo (%) = Flujo de caja apalancado antes de impuestos ÷ Contribución de capital
La tasa de capitalización es una medida pro forma del rendimiento implícito de una propiedad de inversión en el momento de la adquisición y, por lo tanto, tiene un alcance limitado.
Sin embargo, el denominador constante de la rentabilidad en efectivo sigue siendo independiente del estado actual del mercado inmobiliario y de la situación económica, teniendo en cuenta el precio de compra fijo y la aportación de capital.
El rendimiento del efectivo puede determinar el rendimiento de una inversión en acciones de forma continua, y el rendimiento porcentual fluctúa con el tiempo en paralelo con el flujo de efectivo generado.
Debido a que el ingreso operativo neto (NOI) ignora el impacto del financiamiento de la deuda, la tasa de capitalización es más adecuada para el análisis comparativo que el rendimiento de efectivo sobre efectivo.
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