Compresión de la tasa de capitalización | Fórmula + Calculadora

¿Cómo funciona la compresión de la tasa de capitalización?

La tasa de capitalización o tasa de capitalización es una métrica inmobiliaria que describe la relación entre el ingreso operativo neto (NOI) de una propiedad y su valor de mercado a la fecha actual.

La tasa máxima se calcula dividiendo el ingreso operativo neto (NOI) de una propiedad por su valor de mercado actual (o precio de compra).

Tasa de capitalización = Ingresos operativos netos (NOI) ÷ Valor de mercado inmobiliario

• Ingresos operativos netos (NOI) → El ingreso operativo neto (NOI) mide la rentabilidad de una propiedad.
• Valor de mercado inmobiliario → El valor de mercado inmobiliario representa el valor estimado de los activos inmobiliarios.

Las tasas de capitalización observadas en los mercados inmobiliarios, como el mercado de bienes raíces comerciales (CRE), no son estáticas. Más bien, las tasas de capitalización inmobiliaria fluctúan dependiendo de las condiciones imperantes en el mercado y de factores externos.

La caída cíclica de las tasas de capitalización de un mercado inmobiliario particular ilustra el concepto de compresión de la tasa de capitalización.

Por lo tanto, los inversionistas reformulados tienen un incentivo para identificar activos en mercados donde la probabilidad de compresión de las tasas de capitalización es mayor antes de que ocurra la caída real de las tasas de capitalización.

¿Cómo afecta la compresión de la tasa de capitalización a la valoración de la propiedad?

La relación entre los tipos máximos y los precios inmobiliarios es inversamente proporcional.

Por lo tanto, los precios de las propiedades aumentan debido a la compresión de los precios de capitalización, en igualdad de condiciones.

• Compresión de la tasa de capitalización → Incremento de precio en valoración inmobiliaria
• Ampliación del límite superior → Devaluación de precios en valoración inmobiliaria

Sin embargo, contrariamente a una idea errónea común, la afirmación de que una tasa de capitalización más baja significa un menor riesgo en una posible inversión inmobiliaria no es una regla absoluta.

De hecho, a veces puede ocurrir lo contrario, ya que las tasas de capitalización podrían disminuir después de un aumento generalizado e irracional del valor de las propiedades que coincide con factores que contribuyen a menores rendimientos.

• Precio de compra más alto → Mayor riesgo de pago excesivo
• Mercados competitivos → Mayor probabilidad de calificaciones infladas
• Riesgo de ciclicidad → Tendencias temporales a corto plazo, p. B. “comportamiento de manada”

El mejor escenario para los inversores inmobiliarios -visto desde la perspectiva de rendimientos potencialmente descomunales- sería si la caída de las tasas de capitalización fuera acompañada de un aumento del ingreso operativo neto (NOI).

El aumento en las valoraciones de bienes raíces beneficia los rendimientos generados por las inversiones inmobiliarias, siempre que el inversor haya adquirido o desarrollado la propiedad antes de que se produjera la compresión de la tasa de capitalización.

Como en otros sectores, los inversores que han hecho sus apuestas antes tienden a obtener el mayor beneficio si aciertan en sus predicciones de mercado.

Sin embargo, la compresión de la tasa de capitalización puede resultar de un aumento en el valor de las propiedades sin un aumento proporcional en el ingreso operativo neto (NOI), o en circunstancias más favorables, cuando el NOI de las propiedades aumenta a un ritmo comparable o el aumento excede. valores de propiedad.

¿Qué causa la compresión de la tasa de capitalización?

La compresión de la tasa de capitalización puede resultar de una variedad de factores o una combinación de ellos, como los siguientes:

• Oferta y demanda del mercado → Cuando la demanda de los compradores en un mercado inmobiliario particular (por ejemplo, ubicación y tipo de propiedad) es fuerte, la competencia puede conducir directamente a un aumento de los precios de las propiedades. Con una mayor demanda del mercado y un ingreso operativo neto (NOI) constante de las propiedades en cuestión, esto conduce a una tasa de capitalización más baja. En tales escenarios, los inquilinos están más dispuestos a pagar precios de alquiler más altos para buscar ubicaciones en desarrollo positivo. El potencial para aumentar los ingresos por alquileres a menudo resulta en una compresión de la tasa de capitalización en el largo plazo a medida que los inversionistas inmobiliarios están cada vez más dispuestos a invertir en un mercado particular.
• Tendencias de ubicación → La compresión de la tasa de capitalización a menudo se debe a la creciente competencia por una ubicación en particular. El capital sigue la demanda del mercado, por lo que cada vez más inversores se benefician de oportunidades basadas en las tendencias. Como ejemplo reciente del mundo real, los estados del sur, particularmente Florida y Texas, experimentaron reducciones significativas en las tasas de capitalización a medida que la demanda del mercado fue impulsada en parte por estructuras tributarias favorables a las empresas.
• Entorno de tipos de interés bajos → Cuando las tasas de interés en la economía caen y los mercados de crédito son favorables para los prestatarios – es decir, hay capital «barato» para financiar proyectos inmobiliarios – las clases de activos como los bienes raíces ven una entrada de capital y más actividad en torno a proyectos con el potencial de generar rendimientos más altos. La mayor demanda de bienes inmuebles (o terrenos) conduce a un aumento de los precios inmobiliarios y a una compresión de la tasa de capitalización. Cuando las tasas de interés caen, las tasas de capitalización promedio de la mayoría de los mercados inmobiliarios caen porque el costo del endeudamiento ha caído, lo que significa que los inversionistas tienen un mayor acceso al capital y, por lo tanto, pueden ofrecer pagar una prima más alta por las propiedades de inversión.
• Tendencia positiva de crecimiento económico → Si se espera que un mercado inmobiliario en particular, como una ubicación en particular, experimente un crecimiento positivo a corto plazo, la demanda de los inversores por los valores de las propiedades en esa área en particular aumenta, lo que efectivamente hace que los precios de las propiedades allí aumenten (y puede comprimir las tasas de capitalización). ).

¿Cuáles son los efectos de la compresión de la tasa de capitalización?

Entonces, ¿cuáles son los efectos a largo plazo de la compresión de la tasa de capitalización?

En un nivel superior, la compresión de la tasa de capitalización puede tener los siguientes efectos:

• Menores rendimientos de nuevos inversores → El impacto más obvio de la compresión de las tasas de capitalización es que los nuevos inversionistas (compradores que ingresan tarde al mercado y aprovechan las tendencias) probablemente obtengan menores retornos sobre sus inversiones inmobiliarias. La razón es que los nuevos compradores pagan una prima más alta por el mismo beneficio, a diferencia de los inversores existentes.
• Mayores rendimientos para los inversores existentes → Por el contrario, los inversores inmobiliarios que estaban por delante en términos de entrada al mercado bajo compresión de capitalización tienen la oportunidad de salir de sus inversiones con valoraciones de propiedades más altas y obtener mayores ganancias. Vender una propiedad a un valor más alto –a riesgo de decir lo obvio– se asocia con un mayor retorno de una determinada inversión inmobiliaria.
• Aumento del valor de las propiedades → Para enfatizar nuevamente: la compresión de la tasa de capitalización hace que el valor de los bienes inmuebles aumente (y viceversa). Para los propietarios existentes, aumenta el valor razonable de los activos inmobiliarios que poseen.
• Riesgo de pago excesivo → Una de las principales causas de los menores rendimientos es pagar de más por un activo. Para asegurar propiedades en el mercado objetivo, los nuevos inversores suelen pagar una prima más alta, lo que conlleva un mayor riesgo asociado con el pago excesivo. Si se amplían las tasas de capitalización, los nuevos inversores podrían sufrir pérdidas porque sus propiedades de inversión valen menos que el monto original pagado.
• Aumento de los costos de financiación → Si bien la pérdida financiera es menor en comparación con los riesgos anteriores, a medida que aumenta el valor de la propiedad, aumentan los costos financieros asociados con la obtención de financiamiento de prestamistas o inversores institucionales para financiar su compra o adquisición de propiedades.
• Recompensa potencial → Si un inversor comprende los riesgos involucrados pero aún espera que las tasas de capitalización sigan disminuyendo, es más probable que acepte rendimientos más bajos ahora. ¿Por qué? El inversor apuesta a que la inversión inmobiliaria se pueda vender más adelante a un precio más alto, aunque su entrada sea inferior a la de algunos inversores.

Calculadora de compresión de tasa de capitalización

Pasamos ahora a un ejercicio de modelado, al que puede acceder rellenando el siguiente formulario.

Ejemplo de compresión de la tasa de capitalización

Supongamos que un inversionista en bienes raíces comerciales (CRE) compra un edificio de oficinas en Texas por un precio de compra de $4 millones, generando un ingreso operativo neto (NOI) de $400,000.

• Ingreso operativo neto (NOI) = $400,000
• Precio de compra (valor de mercado de la propiedad) = $4 millones

Dado que el proyecto inmobiliario es una adquisición y no un proyecto de desarrollo, la tasa límite inicial (o tasa límite de entrada) en el momento de la compra original es aproximadamente del 10,0%.

• Tasa de capitalización inicial (%) = $400 000 ÷ $4 millones = 10,0 %

Durante los siguientes cinco años, la sociedad de inversión CRE tomó iniciativas a largo plazo para mejorar la propiedad de oficinas.

Se celebraron contratos de alquiler a largo plazo con inquilinos corporativos con buenas calificaciones crediticias (es decir, bajo riesgo de impago) y se implementaron medidas de renovación para modernizar el edificio de oficinas.

El motivo de las mejoras de la propiedad por parte de la empresa fue elevar el estándar de la propiedad por encima del listón de propiedades comparables en la misma zona o cerca.

¿Cuál es el valor inmobiliario estimado del edificio de oficinas si la tasa de capitalización de mercado cae al 8,0% al final del quinto año?

El valor estimado de la propiedad se puede determinar utilizando la siguiente fórmula.

Valor estimado de la propiedad = Ingresos operativos netos (NOI) ÷ Tasa de capitalización de mercado (%)

Según estos supuestos, el valor inmobiliario estimado del edificio de oficinas es ahora de 5 millones de dólares.

• Valor estimado de la propiedad = $400.000 ÷ 8,0% = $5 millones

El valor estimado de la propiedad del edificio de oficinas – incluso bajo nuestro supuesto implícito de que el ingreso operativo neto (NOI) se mantuvo constante en $400,000, lo cual rara vez es el caso – aumentó un 25% desde la valoración inicial de la propiedad de $4 millones al entrar a 5 millones de dólares estadounidenses al salir. .

• Compresión de la tasa de capitalización (%) = 10,0% → 8,0%
• Valor estimado de la propiedad = $4 millones → $5 millones
• % aumento de precio / (depreciación) = 25%