Has escuchado hablar de un término común en el mundo financiero llamado hipoteca, pero ¿sabes realmente qué significa y cómo funciona? Si estás interesado en comprar una casa o adquirir una propiedad, la hipoteca puede convertirse en un aliado clave en tu camino hacia la propiedad. En este artículo, exploraremos en detalle qué es una hipoteca y cómo obtenerla, para que puedas dar ese paso importante en tu vida sin preocupaciones financieras. ¡Prepárate para descubrir el fascinante mundo de las hipotecas y cómo te pueden ayudar a cumplir tus sueños!
Un tipo de préstamo garantizado por un valor de propiedad subyacente específico.
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¿Qué es una hipoteca?
Una hipoteca es un tipo de préstamo garantizado por bienes inmuebles. La mayoría de la gente piensa en contratar una hipoteca. comprar una propiedad, pero también se suelen utilizar préstamos hipotecarios refinanciar Bienes inmuebles que ya son propiedad del prestatario.
Una hipoteca contratada para respaldar la compra o refinanciación de una vivienda se conoce comúnmente como hipoteca. hipoteca residencial. Una hipoteca obtenida para respaldar la compra o refinanciación de una propiedad comercial (como un almacén, un centro comercial o una oficina) se conoce comúnmente como hipoteca. hipoteca comercial.
Un prestamista hipotecario (acreedor) se compensa por la extensión del préstamo cobrándole al prestatario (deudor) interés.
Puntos clave
- Una hipoteca es un tipo de préstamo garantizado por bienes inmuebles.
- Existen hipotecas tanto residenciales como comerciales, cada una con diferentes características de riesgo.
- Las hipotecas tienden a tener condiciones más favorables (reembolso más largo, LTV más alto y tasas de interés más bajas) que otros tipos de préstamos.
- Los préstamos hipotecarios son emitidos por bancos tradicionales, así como por otras empresas de servicios financieros, como compañías de seguros, gestoras de activos y otros fondos de inversión.
¿Cómo funciona una hipoteca?
Tomemos el ejemplo de una hipoteca residencial para un prestatario personal que acude a su banco para comprar una casa. Digamos que la casa cuesta 200.000 dólares y necesitan aportar una participación del 5%. depósito. Eso significa:
- Depósito de $10,000 [200,000 * 0.05].
- Hipoteca de $190,000 [200,000 * 0.95]. Esto corresponde a una relación préstamo-valor (LTV) del 95%.
- El banco registra un gravamen (a veces llamado “tarifa de seguridad”) contra la propiedad por todo el saldo pendiente del préstamo, en este caso, $190,000. Este registro de garantía garantiza la propiedad como garantía del préstamo hipotecario.
Sin embargo, el comprador nunca recibe efectivo de su banco; Como se muestra en la imagen a continuación, transfieren el pago inicial a la institución financiera, lo que a su vez facilita la compra de la vivienda.
Lo hacen adelantando fondos. en nombre del prestatario y trabajar con los distintos representantes legales para garantizar que: [A] La propiedad de la propiedad se transfiere debidamente del vendedor al comprador. [B] el gravamen está debidamente registrado en el banco del comprador y [C] El vendedor recibe su dinero a través de su propia institución financiera.
Durante el transcurso del período de amortización de la hipoteca, el prestatario paga los $190,000 (más intereses).
Hipotecas: residencial versus comercial
Tanto las hipotecas residenciales como las comerciales comparten algunas características comunes, incluido el hecho de que los prestamistas toman bienes raíces como garantía, generalmente requieren una tasación y ambas suelen tener una estructura de préstamo más favorable que otros tipos de préstamos.
Pero también hay algunas diferencias importantes que los hacen únicos.
Hipotecas residenciales
Las características clave incluyen:
- La propiedad suele estar ocupada por el propio prestatario, por lo que es su residencia principal.
- El prestatario suele ser un individuo (o un matrimonio).
- El prestatario normalmente paga la hipoteca con sus ingresos personales y, por lo tanto, debe poder demostrar que tiene ingresos estables, otros activos valiosos de terceros y una buena calificación crediticia.
- Las propiedades residenciales tienden a tener mercados secundarios muy activos y, por lo tanto, generalmente soportan LTV (ratios préstamo-valor) más altos, a menudo hasta el 95%.
Hipotecas Comerciales
Las características clave incluyen:
- El prestatario es generalmente una empresa, como una corporación o una sociedad (aunque las personas aún pueden poseer bienes raíces comerciales).
- El prestatario no cubre el servicio de la hipoteca con sus ingresos personales; El efectivo para pagar la deuda hipotecaria proviene de ambos Operaciones de negocios (si tiene un negocio local) o ingresos de alquiler (si es una propiedad de inversión).
- Comprender los flujos de efectivo de una operación comercial requiere un análisis mucho más completo de la empresa subyacente, incluida su salud financiera, capacidades de gestión y ventajas competitivas.
- Comprender el riesgo de incumplimiento de una propiedad de alquiler es aún más difícil porque el prestamista no tiene acceso a la información financiera del inquilino: las transacciones de hipotecas comerciales para propiedades de inversión se analizan en función de la ubicación geográfica, la calidad de la propiedad y la solidez del contrato de arrendamiento. acuerdo (bajo otros).
- Las propiedades comerciales tienden a tener muchas restricciones de uso y, por lo tanto, menos inquilinos potenciales. Esto generalmente significa LTV (préstamo a valores) mucho más bajos, más bien del 50 al 75%.
Pagos de hipoteca
A pago hipotecario consta de dos componentes – interés Y Rector.
Las tasas de interés varían según la jurisdicción y otras condiciones del mercado. El riesgo del prestatario y la solicitud de préstamo también influyen en los tipos de interés. Las tasas de interés son generalmente fijas o variables (a menudo denominadas variables).
La mayor parte del monto del pago se destina a liquidar el saldo pendiente original de la hipoteca. Por lo general, se pretende reembolsar el importe pendiente original hasta llegar a cero en el último pago del período de amortización, que puede ser de 25 a 30 años.
Debido a que los períodos de amortización de los préstamos hipotecarios son tan largos, suele ocurrir que una alta proporción de los Monto del pago Los intereses se acumulan al comienzo del período de amortización, pero se aplica lo contrario a medida que avanza el tiempo.
El siguiente gráfico ilustra esto utilizando un préstamo de $1,000,000 con un período de pago de 300 meses (25 años) y una tasa de interés del 5%:
¿Quién emite préstamos hipotecarios?
Los préstamos hipotecarios suelen ser otorgados por bancos y otras instituciones financieras tradicionales (como las cooperativas de crédito), pero no siempre.
Las compañías de seguros de vida, los fondos de pensiones y otras grandes empresas de gestión de activos también tienen ramas de préstamos hipotecarios. De hecho, los préstamos hipotecarios suelen representar (desde la perspectiva del prestamista) una fuente muy estable y consistente de flujo de caja futuro en forma de pagos mensuales del prestatario.
Las hipotecas también son emitidas por otros inversores minoristas (tanto minoristas como institucionales); Estos partidos agrupan fondos en diversas formas de fondos hipotecarios para crear prestamistas privados. Estos fondos suelen distribuirse a compradores de viviendas e inversores inmobiliarios a través de empresas de corretaje hipotecario.
Un agente hipotecario no es un prestamista directo. Un prestatario generalmente contratará los servicios de un corredor hipotecario para que lo ayude a comparar precios entre todos los prestamistas hipotecarios antes mencionados para asegurar la mejor tasa de interés y los mejores términos para su prestatario. El prestamista que cierra el trato suele pagar al corredor.
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