¿Estás pensando en solicitar una hipoteca a tipo fijo? ¡Estás en el lugar correcto! En este artículo te explicaremos todo lo que necesitas saber sobre las hipotecas a tipo fijo, desde cómo funciona esta fórmula hasta cómo utilizar una calculadora de préstamos para obtener la mejor opción para ti. Conocerás los beneficios, los requisitos y las claves para tomar la decisión adecuada en este importante paso financiero. Así que no esperes más, sigue leyendo y descubre cómo la hipoteca a tipo fijo puede ser la solución perfecta para comprar tu casa de ensueño.
¿Qué es una hipoteca a tipo fijo?
A Hipoteca a tipo fijo Es un préstamo cuya tasa de interés permanece constante durante todo el plazo del préstamo.
¿Cómo funciona una hipoteca a tipo fijo?
Una hipoteca a tipo fijo es un préstamo en el que el tipo de interés cobrado permanece constante durante todo el plazo del préstamo.
Cuando se trata de financiación inmobiliaria, una hipoteca a tipo fijo es una forma de financiación en la que el tipo de interés se mantiene constante durante la vigencia del préstamo.
Dado que la tasa de interés permanece sin cambios durante la vigencia del préstamo, los pagos al prestamista como parte del financiamiento son mucho más consistentes.
El plazo de préstamo de una hipoteca a tipo fijo suele ser de 15, 20 y 30 años.
Los prestamistas fijan la tasa de interés de un préstamo o el costo de un préstamo para reflejar el riesgo de proporcionar capital a un prestatario en particular.
Desde la perspectiva de un prestamista, cuanto mayor sea el riesgo crediticio percibido por el prestatario y la probabilidad de incumplimiento, mayor será la tasa de interés (y viceversa).
El pago mensual adeudado al prestamista se compone del reembolso del principal y los gastos por intereses. La relación entre el pago del principal y los intereses es que los intereses se cobran sobre el monto principal pendiente del préstamo.
Durante la vigencia del préstamo, la participación del capital en el pago total al prestamista aumenta mientras que los intereses disminuyen. Sin embargo, me gustaría subrayarlo una vez más: el tipo de interés aplicado al préstamo sigue siendo fijo.
En el contrato de préstamo, que especifica los términos y condiciones del préstamo, la estructura del tipo de interés suele ser variable o fija.
- Tasa de interés variable → La tasa de interés es variable y fluctúa según los cambios en un índice subyacente (por ejemplo, SOFR).
- Tipo de interés fijo → El tipo de interés, como su nombre indica, se mantiene constante independientemente de los cambios en la situación económica y otros factores externos.
La característica distintiva de una hipoteca a tipo fijo es el tipo de interés constante durante el plazo del préstamo, lo que ofrece al prestatario una mayor previsibilidad de las obligaciones de pago mensuales.
Hipoteca a tipo fijo: ¿cuáles son las ventajas y desventajas?
La principal ventaja de una hipoteca a tipo fijo es el factor de previsibilidad, ya que los pagos mensuales de intereses y principal de un préstamo son constantes durante todo el plazo del préstamo.
Como la obligación de intereses no está ligada a un índice subyacente, el endeudamiento es más estable (es decir, no hay fluctuaciones inesperadas en los pagos mensuales).
Por lo tanto, el proceso de planificación es mucho más fácil para el prestatario ya que los cargos por intereses y los pagos del principal ya están determinados en el momento de la emisión original.
Por ejemplo, las hipotecas a tasa fija ofrecen a los prestatarios protección contra el aumento de las tasas de interés del mercado.
Por otro lado, la desventaja de las hipotecas a tipo fijo es que los prestamistas tienden a cobrar tipos de interés más altos en comparación con otras formas de financiación.
¿Por qué? Si la tasa de interés del mercado aumentara, un prestamista ganaría más con un préstamo a tasa variable.
Pero en el caso de una hipoteca a tipo fijo, el prestamista no recibe más intereses (ni una mayor rentabilidad) en tales condiciones de mercado.
- Aumento de la tasa de interés del mercado → El prestatario se beneficia porque la tasa de interés del préstamo es menor que la tasa de interés actual del mercado.
- Caída de la tasa de interés del mercado → El prestamista se beneficia porque la tasa de interés del préstamo es menor que la tasa de interés actual del mercado.
Además, los pagos mensuales iniciales tienden a ser más altos en las hipotecas de tasa fija en comparación con las hipotecas de tasa ajustable porque el interés se calcula en función del saldo de capital pendiente.
Hipoteca de tasa fija versus hipoteca de tasa ajustable (ARM): ¿Cuál es la diferencia?
La diferencia entre una hipoteca a tipo fijo y una hipoteca a tipo variable radica en la estructura de tipos de interés.
- Hipoteca a tipo fijo → En una hipoteca a tipo fijo, el tipo de interés se fija en el momento de la emisión y permanece constante hasta el vencimiento. Independientemente de los cambios en la economía y las tasas de interés del mercado, la tasa de interés inicial permanece estable durante la vigencia del préstamo.
- Hipoteca de tasa ajustable (ARM) → Por el contrario, la tasa de interés de una hipoteca de tasa ajustable es variable y fluctúa según un índice del mercado subyacente al que está vinculado el precio.
Con una hipoteca de tipo ajustable, la subida o bajada del índice de mercado puede beneficiar al prestatario o al prestamista, lo que es un riesgo que ambas partes tienen en cuenta.
Por lo tanto, las ARM pueden inicialmente tener un precio de interés más bajo, pero las fluctuaciones en las condiciones imperantes en el mercado pueden hacer que esto cambie.
Fórmula hipotecaria a tipo fijo
La fórmula para calcular la cuota mensual de una hipoteca a tipo fijo es la siguiente:
Pago mensual = [P × r × (1 + r)^n] ÷ [(1 + r)^n – 1]
Dónde:
- P → Monto principal del préstamo
- r → Tasa de interés mensual (tasa de interés anual ÷ 12)
- n → Número de pagos (plazo del préstamo en años × 12)
Calculadora de hipotecas a tipo fijo
Pasamos ahora a un ejercicio de modelado, al que puede acceder rellenando el siguiente formulario.
Ejemplo de cálculo de una hipoteca a tipo fijo a 30 años
Supongamos que tenemos la tarea de crear un plan de amortización en Excel para una hipoteca a tipo fijo con las siguientes condiciones de financiación:
Supuestos para la financiación de un préstamo hipotecario a tasa fija:
- Monto del préstamo = $800,000
- Plazo del préstamo = 35 años
- Tasa de interés anual (%) = 7,51%
- Tasa de interés mensual (%) = 0,63%
- Frecuencia de pago = 12.0x
- Número de períodos = 420 períodos
Nuestro primer paso es calcular el servicio de la deuda, que es la suma de los intereses y el principal del préstamo hipotecario.
Usando la función PMT en Excel, podemos encontrar que el pago regular del servicio de la deuda es de $5.4K.
=PMT (Tasa de interés mensual, número de períodos, monto del préstamo)
Debido a la estructura de precio fijo del préstamo hipotecario, la constante del préstamo permanece igual hasta el vencimiento.
Las columnas Interés y Principal de nuestro plan de pago de préstamos en Excel se calculan para cada mes utilizando las funciones de Excel IPMT y PPMT, respectivamente.
=IPMT (Tasa de interés mensual, número de mes, número de períodos, monto total del préstamo)
=PPMT (Tasa de interés mensual, número de mes, número de períodos, monto total del préstamo)
Desde la fecha de emisión hasta el vencimiento, el componente de intereses contribuyó en mayor proporción al servicio de la deuda en los períodos anteriores.
Sin embargo, este porcentaje disminuye gradualmente con el tiempo a medida que disminuye el monto del principal pendiente.
El monto del principal restante llega a cero al vencimiento, mientras que el reembolso total del principal es igual al monto del préstamo original, lo que confirma que nuestro plan de préstamo se ha elaborado correctamente.
