¡Descubre los fondos disponibles para distribución (FAD) y maximiza tus oportunidades de inversión! Si estás buscando nuevas formas de diversificar tu portafolio o expandir tus opciones de inversión, los fondos disponibles para distribución son una excelente alternativa. En este artículo, te presentaremos todo lo que necesitas saber sobre los FAD y cómo puedes sacarles el máximo provecho para aumentar tus ganancias. Así que no te lo pierdas y adéntrate en el mundo de las inversiones con los FAD. ¡Comencemos!
¿Qué fondos están disponibles para su distribución?
Fondos Disponibles para Distribución (FAD) estima la capacidad de un REIT para generar suficiente efectivo para pagar dividendos a sus accionistas o partícipes.
¿Cómo se calculan los fondos disponibles para distribución?
Los fondos disponibles para distribución (FAD), también conocidos como “efectivo disponible para distribución” (o “CAD”), cuantifican el saldo de efectivo de un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) que se puede distribuir como dividendos a los accionistas.
En la práctica, la métrica de Fondos Disponibles para Distribución (FAD) se rastrea en la industria REIT para comprender cuánto efectivo está disponible para que el fondo pague como dividendos para compensar a los accionistas.
Los REIT poseen una cartera de propiedades que generan ingresos, como edificios comerciales, oficinas, propiedades residenciales, hoteles, instalaciones de almacenamiento y comunidades. Según las directrices de la SEC, calificar como REIT requiere que la empresa distribuya al menos el 90% de su renta imponible anual a los accionistas en forma de dividendos.
En comparación con la métrica de fondos de operaciones (FFO), los fondos disponibles para distribución se consideran una métrica más conservadora porque tiene en cuenta los gastos de capital (capex) rutinarios y recurrentes incurridos por el REIT.
El cálculo de los fondos disponibles para distribución (FAD) de un REIT se lleva a cabo en un proceso de tres etapas.
- Calcular fondos de operaciones (FFO)
- Deduzca los gastos de capital recurrentes (capex).
- Limpiar los artículos que no son en efectivo.
Sin embargo, es importante señalar que no existe un método estandarizado para calcular la métrica de plantados.
La falta de estandarización de la métrica FAD es una de las razones por las que la métrica recibe menos atención que otras métricas inmobiliarias más estandarizadas, como los fondos de operaciones (FFO), particularmente cuando se trata de comparaciones entre diferentes REIT.
Fórmula de Fondos Disponibles para Distribución (FAD)
Aunque puede que no exista una fórmula estandarizada para calcular la métrica de Fondos Disponibles para Distribución (FAD), los componentes principales de la fórmula son en gran medida los mismos en la mayoría de las variaciones.
Fondos Disponibles para Distribución (FAD) = Fondos de Operaciones (FFO) – Gastos de capital recurrentes (capex)
- Fondos de Operaciones (FFO) → La cifra clave de Fondos de Operaciones (FFO) mide el flujo de caja de operaciones (CFO) de un REIT. El cálculo del FFO comienza con el ingreso neto, es decir como propiedades.
- Gastos de capital recurrentes (capex) → Los gastos de capital recurrentes de un REIT se refieren a los gastos de capital recurrentes para el mantenimiento requerido para mantener la calidad actual de los activos inmobiliarios de la cartera. Los gastos se deducen porque son gastos recurrentes que juegan un papel esencial para mantener la calidad de los activos pertenecientes a la SOCIMI (y por tanto seguir generando ingresos).
La fórmula para calcular los fondos de las operaciones, punto de partida de los fondos disponibles para el cálculo de la distribución, es la siguiente.
Fondos de Operaciones (FFO) = Lngresos netos – Ingresos por intereses + Gastos por intereses + Depreciación y Amortización (D&A) – (Utilidades) / Pérdidas por venta de activos
Otros dos ajustes comunes al cálculo del FAD son los ajustes de renta lineal y los ajustes de artículos únicos.
- Ajustes de alquiler lineales → Los REIT suelen utilizar una contabilidad de ingresos por alquiler lineal, donde los ingresos por alquiler esperados se distribuyen uniformemente durante el plazo del arrendamiento. Sin embargo, la recepción real de ingresos en efectivo provenientes de ingresos por alquiler puede variar en un período determinado, lo que resulta en ajustes para corregir la discrepancia.
- Artículos únicos → Las partidas únicas describen fuentes de ingresos y gastos incurridos que representan eventos inusuales y únicos y no forman parte del negocio principal del REIT. Más específicamente, no se espera que este tipo de elementos persistan en el futuro previsible y no reflejan el desempeño a largo plazo. Ejemplos comunes de esto incluyen ganancias o pérdidas por la venta de activos inmobiliarios o reducciones de valor (es decir, depreciación).
Calculadora de Fondos Disponibles para Distribución (FAD)
Pasamos ahora a un ejercicio de modelado, al que puede acceder rellenando el siguiente formulario.
Ejemplo de cálculo de fondos disponibles para distribución (FAD)
Suponga que tiene la tarea de calcular los fondos disponibles para distribución (FAD) para un REIT que ha informado los siguientes estados financieros para el año fiscal que finaliza en 2022.
Año fiscal 2022: datos financieros seleccionados
- Ingresos netos = $4,6 millones
- Depreciación = $1,2 millones
- Ganancia por venta de bienes raíces = $200,000
Sumar la depreciación a los ingresos netos y restar la ganancia por la venta de la propiedad (es decir, la “salida de efectivo”) lleva los fondos de operaciones (FFO) a $5,6 millones.
- Fondos de operaciones (FFO) = $4,6 millones + $1,2 millones – $200 000 = $5,6 millones
Para nuestro supuesto de gastos de capital recurrentes, asumimos que los gastos de capital de mantenimiento de rutina del REIT fueron de $1,4 millones en 2022.
- Gastos de capital recurrentes (Capex) = $1,4 millones
En resumen, después de deducir los gastos de capital recurrentes (Capex) de nuestro REIT hipotético de sus fondos de operaciones (FFO), llegamos a activos de distribución disponibles (FAD) de $ 4,2 millones.
- Fondos Disponibles para Distribución (FAD) = $5,6 millones – $1,4 millones = $4,2 millones
