Método de regresión hedónica

¿Qué es el método de regresión hedónica?

El método de regresión hedónica es una técnica de regresión que se utiliza para determinar el valor de un bien, servicio o activo desglosando el producto en componentes o características. El valor de contribución de cada característica se determina por separado mediante un análisis de regresión.

El modelo de regresión debería poder asignar valores y ponderaciones a cada componente o factor contribuyente para determinar el valor del producto compuesto. Los métodos hedónicos pueden ser interacciones lineales, no lineales, variables u otros escenarios de evaluación de diversa complejidad.

Los métodos hedónicos se utilizan para estimar el precio de activos que no están en el mercado durante ciertos períodos, pero la información sobre su precio es crucial para construir relaciones de precios. Se basa en la teoría de que el precio de un activo es función de sus características cuantificables, las cuales pueden representarse en un modelo de regresión para determinar cómo cambia el precio ante cambios en cada característica.

Las características de los activos varían según el activo, pero pueden incluir varios elementos como peso, color, velocidad, potencia, tamaño, ubicación, forma, etc. Puede haber características no numéricas representadas por variables ficticias, y los coeficientes de regresión representan las características que contribuyen al precio del producto. Por tanto, el modelo hedónico se utiliza para estimar el impacto de los cambios en la calidad de un producto sobre su precio.

Los métodos hedónicos se utilizan principalmente en la fijación de precios inmobiliarios para estimar el valor de los inmuebles. Los precios inmobiliarios están determinados por una variedad de factores, lo que hace que la regresión hedónica sea la herramienta de estimación perfecta. Los métodos hedónicos también se utilizan en la construcción de índices de precios al consumidor (IPC) mediante el uso del modelo hedónico para compensar las diferencias en las características entre surtidos de bienes al calcular el IPC.

Aplicación del método de regresión hedónica a la fijación de precios inmobiliarios

La aplicación más extendida del método de regresión hedónica es en el sector inmobiliario para estimar el valor de los precios de las propiedades. Los modelos de regresión suponen que los precios de la vivienda reflejan el valor de las características que los compradores consideran importantes, incluidas las ambientales.

Para aplicar métodos de regresión hedónica a los precios inmobiliarios, los participantes primero deben completar la recopilación de datos sobre las ventas de bienes raíces durante un período de tiempo determinado.

Los datos deben incluir:

• Precios de venta de inmuebles y las respectivas ubicaciones de las propiedades.
• Características de la propiedad que afectan el precio de venta de la propiedad, como tipo de propiedad, tamaño, número de habitaciones, tamaño de la habitación, etc.
• Características del vecindario que afectan los precios, como impuestos a la propiedad, tasas de criminalidad, vistas panorámicas, calidad de las escuelas, etc.
• Funciones de accesibilidad que afectan los precios, como: Por ejemplo, proximidad a centros comerciales, centros comerciales y lugares de trabajo, disponibilidad de transporte público, etc.
• Características ambientales que afectan los precios, tales como: B. Calidad del agua y del aire, etc.

Los datos se analizan utilizando métodos de regresión hedónica para determinar el impacto de diversas características en el precio de la propiedad. Los resultados de la regresión indican cuánto cambia el valor o precio de los bienes raíces para un cambio dado en cada característica, mientras que otras características permanecen constantes.

Las complicaciones en el análisis pueden deberse a factores como la relación entre el precio y sus características, que puede ser no lineal, es decir, los precios de las propiedades pueden aumentar a un ritmo creciente o decreciente a medida que cambian las características.

Otro desafío es la multicolinealidad entre variables/características donde sus cambios están altamente correlacionados. Por lo tanto, se deben proponer y considerar diferentes formas funcionales y especificaciones de modelos para el análisis de datos.

Función de regresión hedónica

La función de regresión hedónica se ilustra en los siguientes pasos. La función ilustra la relación entre el precio del activo (como variable dependiente) y los componentes/características del activo (como variables independientes o explicativas).

pi = j (ci)

Dónde:

• PAG es el precio de una variedad I de uno bueno
• ci es un vector de características asociadas a la diversidad del inmueble

Usaremos un ejemplo inmobiliario para demostrar la función de regresión hedónica en un formato aplicable.

p = (loc, str, acc, env, nei)

Dónde:

• PAG es el precio de una propiedad

Las variables explicativas son las características que determinan el precio de un inmueble:

• loc son las características de la ubicación, es decir, urbana, rural, distancia del centro de la ciudad, etc.
• cadena es la estructura de la propiedad, es decir, número y tamaño de las habitaciones, tamaño del stand, antigüedad de la propiedad, etc.
• de acuerdo a es la accesibilidad de la propiedad, es decir, proximidad a servicios sociales, accesibilidad al transporte público, etc.
• ambiente es la calidad ambiental, es decir, la calidad del aire, la calidad del agua, etc.
• No son las características del vecindario, p.e. B. Tasa de criminalidad, vistas panorámicas, calidad de las escuelas, etc.

Por tanto, un cambio en el precio de la propiedad resultante de un ligero cambio en cualquiera de estas características se denomina precio hedónico. Es el coste adicional de adquirir una propiedad que es ligeramente superior en cuanto a una de las características explicativas. El precio hedónico también se denomina precio implícito o diferencia de renta.

El supuesto básico de la función hedónica es que tiene una forma funcional multiplicativa en la que a medida que aumenta el atributo, el precio de una propiedad aumenta, pero a un ritmo decreciente. Este supuesto se puede expresar de la siguiente manera:

p = (b0locb1, strb2, accb3, envb4, neib5)

Los parámetros b1 a b5 son elasticidades. Miden el cambio proporcional en los precios como resultado de un cambio proporcional en las características. El precio hedónico de una característica particular es la pendiente de la ecuación anterior con respecto a esa característica particular.

El precio hedónico de las propiedades ambientales de un inmueble depende del valor del parámetro b4, del precio del inmueble y de las propiedades ambientales del inmueble. El precio hedónico de un atributo puede conceptualizarse como la disposición a pagar debido a un pequeño aumento en ese atributo específico.

La siguiente sección del modelo de regresión hedónica estima la disposición a pagar por una propiedad, teniendo en cuenta diferentes ingresos y preferencias. La función de disposición a pagar es la siguiente:

Ploc = W (loc, Y, Z)

Por lo tanto, la disposición a pagar por el componente de ubicación depende de las siguientes características:

• Ubicación es la ubicación de la propiedad
• Y es el nivel de ingresos
• z Son gustos/preferencias basados ​​en raza, origen social, edad, etc.

Beneficios de la fijación de precios de regresión hedónica

• El método de regresión hedónica se puede utilizar para estimar bienes inmuebles y otros activos en función de las decisiones reales de los compradores.
• Los mercados inmobiliarios son comparativamente eficientes en términos de información y el uso de precios hedónicos probablemente dé como resultado buenos indicadores de valor.
• El uso de métodos de regresión hedónica en el sector inmobiliario es eficaz Datos de ventas de inmuebles está fácilmente disponible y los datos secundarios asignables para obtener variables descriptivas se pueden recuperar o generar fácilmente.
• La fijación de precios hedónicos es versátil y puede ajustarse a otros bienes y servicios del mercado, así como a la calidad ambiental.

Limitaciones de los métodos de regresión hedónica

1. Información

Todas las partes deben informarse previamente sobre todos los aspectos externos positivos y negativos del activo que se adquiere. Se trata de conocer toda la información que debe influir en la demanda o decisión de compra del activo o producto.

2. Validez de medir los componentes explicativos

Existe la necesidad de medidas de alta calidad de características o componentes explicativos. El uso de mediciones inferiores puede conducir a la generación de coeficientes explicativos incorrectos, así como a modelos de regresión no válidos.

3. Restricciones del mercado

El modelo debe tener una amplia gama de activos o propiedades con una combinación de características que un comprador pueda requerir. Esto significa que las personas deberían poder identificar todas las características deseadas de un producto. Sin embargo, en el mundo real esto rara vez sucede, ya que algunas características se cumplen mientras que otras pueden estar completamente ausentes.

4. Multicolinealidad

La multicolinealidad es una situación en la que dos o más variables explicativas están altamente correlacionadas o linealmente relacionadas entre sí. Cuando se trata de bienes raíces, las casas grandes con una huella expansiva a menudo se encuentran en los suburbios y áreas rurales, mientras que las casas más pequeñas y compactas se encuentran en las áreas urbanas. Esto se debe a que la densidad de población en las zonas urbanas es mayor que en las zonas rurales y suburbanas. Por lo tanto, resulta difícil separar con precisión la densidad de población y el tamaño de la tierra.

5. Cambios de precios

El modelo hedónico supone un ajuste automático del precio de mercado debido a cambios en una de las características explicativas. Sin embargo, en realidad, puede haber un retraso asociado con el cambio, especialmente si el mercado no es tan dinámico o activo.

6. Beneficios ambientales

El alcance de los beneficios ambientales se limita en gran medida a cuestiones relacionadas con la propiedad.

• El método hedónico supone que los compradores pueden seleccionar una combinación de sus características preferidas en proporción a sus ingresos. Sin embargo, el mercado inmobiliario puede verse influenciado por otros factores como impuestos, tipos de interés, etc.
• El método de regresión hedónica puede ser complejo de ejecutar e interpretar y requiere personas con experiencia estadística.
• Los resultados del modelo dependen en gran medida de las especificaciones del modelo.
• Se deben recopilar y procesar grandes cantidades de datos.

Recursos adicionales

Gracias por leer la guía de Finanzas sobre el método de regresión hedónica. Para avanzar aún más en su carrera, los siguientes recursos adicionales de CFI le resultarán útiles: