El mantenimiento de áreas comunes (CAM) es esencial para el correcto funcionamiento de comunidades y conjuntos residenciales. Sin embargo, calcular los gastos y repartir equitativamente entre los propietarios puede resultar complicado. Pero ¡no te preocupes! En este artículo te presentamos la fórmula y calculadora para facilitar esta tarea. Descubre cómo gestionar eficientemente los recursos en tu comunidad y garantizar un ambiente agradable y seguro para todos. ¡Sigue leyendo!
¿Qué es el mantenimiento de áreas comunes?
Mantenimiento de Áreas Comunes (CAM) se refiere a las tarifas incurridas por los inquilinos además de su alquiler base y utilizadas para cubrir los costos continuos de mantenimiento de los espacios compartidos de una propiedad en particular.
¿Cómo funciona el mantenimiento de áreas comunes?
Las tarifas de mantenimiento de áreas comunes (CAM) son tarifas separadas que se cobran mensualmente además del alquiler base para cubrir los costos asociados con el mantenimiento de la propiedad.
CAM significa Mantenimiento de Área Común y se refiere a las tarifas que los inquilinos pagan a su arrendador por el mantenimiento del área común de una propiedad.
La importancia del mantenimiento de áreas comunes (CAM) tiende a ser mayor en bienes raíces comerciales (CRE) porque hay más inquilinos y espacios compartidos en dichas propiedades.
- Área utilizable → El área utilizable es el área que alquila un inquilino específico. Por lo tanto, el espacio utilizable de un edificio es el que ocupa un solo inquilino, incluidos baños, salas de reuniones privadas y oficinas individuales.
- Zona común → Por el contrario, la zona común de un edificio no se alquila a una sola persona, sino que está disponible para uso compartido por todos los inquilinos. Estas áreas comunes pueden incluir vestíbulos, estacionamientos, terrazas en la azotea y ascensores.
Entonces, ¿quién corre con los costos de mantenimiento del área común?
Dado que todos los inquilinos tienen derecho a utilizar el espacio en virtud del contrato de arrendamiento, cada uno de ellos contribuye a estos pagos, generalmente a prorrata.
Con estos ingresos, se espera que los inquilinos paguen al propietario para mantener las áreas comunes organizadas y limpias y al mismo tiempo solucionar problemas o reparar daños.
¿Qué incluye el mantenimiento de las zonas comunes?
Los tipos de zonas comunes más habituales en el sector inmobiliario incluyen los siguientes ejemplos:
- Vestíbulo y pasillo
- Espacio de trabajo abierto
- Gimnasio (gimnasio público)
- Servicios de limpieza
- Ascensores
- Opciones de estacionamiento
- Servicios compartidos
- Áreas exteriores circundantes (piscina)
- Sistemas de seguridad y alarma para edificios.
- Servicio de conserjería
- Techado y paisajismo
Por ejemplo, si hay un mal funcionamiento en el ascensor compartido por todos los inquilinos, el propietario es responsable de resolver el problema con prontitud.
La cláusula de Tarifas de Mantenimiento de Áreas Comunes (CAM) se incluye en los arrendamientos de bienes raíces comerciales, que establecen los términos específicos de las obligaciones contractuales de cada parte (propietario e inquilino).
Además, el tipo de contrato de alquiler firmado entre las dos partes es crucial para determinar las obligaciones respectivas de cada parte, tales como: B. Triple Red (NNN).
Cómo calcular las tarifas CAM
Las tarifas CAM son importantes en el sector inmobiliario, particularmente en los bienes raíces comerciales, porque las tarifas impactan el costo total de celebrar un contrato de arrendamiento para una propiedad en particular.
En la mayoría de los contratos de arrendamiento, los inquilinos pagan una parte del total del CAM prorrateada según el acuerdo negociado, es decir, en proporción a la superficie alquilada.
La tarifa de mantenimiento del área común (CAM) de cada inquilino, expresada anualmente, puede determinarse dividiendo los pies cuadrados del inquilino por el área bruta alquilable del edificio.
- Paso 1 → Divida los pies cuadrados rentables (RSF) del inquilino por el área bruta alquilable (GLA) de la propiedad
- Paso 2 → Multiplique la participación prorrateada (%) por las tarifas CAM anuales estimadas de la propiedad
- Paso 3 → Convierta la tarifa CAM anual de un inquilino en una tarifa mensual (divida por doce meses)
Fórmula de mantenimiento de áreas comunes (CAM)
El cargo de mantenimiento del área común (CAM) para cada inquilino se calcula multiplicando la respectiva parte prorrateada de los costos por la tarifa CAM anual esperada.
Inquilino CAM = Cuota proporcional de CAM (%) × Cuota anual CAM
Dónde:
- Participación proporcional (%) = pies cuadrados rentables (RTF) del inquilino ÷ área bruta rentable (GLA)
- Tarifa CAM anual = Σ Tarifas CAM mensuales × 12 meses
Debido a que la tarifa CAM para inquilinos es una métrica anual, el monto debe dividirse entre doce para convertirla en una tarifa mensual.
Por el contrario, existe un método alternativo para calcular las tarifas CAM por pie cuadrado dividiendo las tarifas CAM anuales estimadas por los pies cuadrados rentables de la propiedad.
Tarifa CAM por pie cuadrado = Cuota anual CAM ÷ Área Bruta Alquilable (SBA)
Dado que las tarifas CAM generalmente se calculan en función del área ocupada, los inquilinos con más área alquilada incurrirán en tarifas CAM más altas (y viceversa).
El mantenimiento del área común generalmente se calcula anualmente y luego se divide en pagos mensuales asignados a cada inquilino por pie cuadrado.
Por lo general, al comienzo de cada año, como parte del presupuesto anual, el propietario pronostica los próximos costos de mantenimiento del área común (CAM) para toda la propiedad, lo que afecta el precio.
En términos generales, las tarifas CAM se dividen en dos categorías:
- Costos controlables → El propietario de la propiedad tiene influencia directa sobre los costos controlables (por ejemplo, costos administrativos, nómina).
- Cargas incontrolables → Por otro lado, las cargas incontrolables están fuera del control del propietario y son impredecibles (por ejemplo, tormenta de nieve, incendio).
Sin embargo, los precios máximos y mínimos de las tarifas CAM pueden imponer limitaciones en el monto de los ajustes del alquiler.
Preguntas frecuentes: ¿Están incluidos los gastos de capital en CAM?
En su mayor parte, los gastos de capital (capex) están excluidos del mantenimiento de áreas comunes (CAM), dependiendo del contexto del gasto.
¿Por qué? Los costos de inversión asociados con mejoras a la propiedad, tales como: B. construir un gimnasio más moderno para los inquilinos es una forma de gasto discrecional (y parte de los costos operativos del propietario).
Sin embargo, ciertos gastos de capital no discrecionales se pueden clasificar como mantenimiento de áreas comunes, como la reparación de un sistema de aire acondicionado averiado, lo que afecta a todos los inquilinos existentes (y futuros).
Calculadora de mantenimiento de áreas comunes (CAM)
Pasamos ahora a un ejercicio de modelado, al que puede acceder rellenando el siguiente formulario.
Ejemplo de cálculo de tarifas CAM
Supongamos que el propietario de una propiedad estima el costo esperado del mantenimiento del área común (CAM) de su edificio de oficinas comerciales para el próximo año 2024.
Se espera que las tarifas anuales totales de CAM para todo el edificio de oficinas sean de $260,000, mientras que el área bruta alquilable (GLA) es de 50,000 pies cuadrados.
- Tarifa anual de CAM = $260,000
- Área bruta alquilable (GLA) = 50,000 pies cuadrados.
Después de dividir el total de las tarifas CAM anuales por el área bruta alquilable (GLA), la tarifa CAM por pie cuadrado es de $5,20. Esto representa la cantidad que cada inquilino comercial debe aportar en función de los pies cuadrados alquilados por año.
- Tarifa CAM por pie cuadrado = $260 000 ÷ 50 000 pies cuadrados = $5,20
La tarifa CAM estimada por metro cuadrado (5,20 pies cuadrados) debe dividirse en proporción a la participación prorrateada de cada inquilino.
La participación prorrateada se determina dividiendo los pies cuadrados de cada inquilino por el área bruta alquilable (GLA) del edificio de oficinas.
Así, si uno de los inquilinos comerciales ha alquilado un total de 6.000 m², la parte prorrateada es del 12%.
- Participación prorrateada (%) = 6000 pies cuadrados ÷ 50 000 pies cuadrados = 12,0 %
Cuando la participación prorrateada del 12 % se multiplica por la tarifa anual de CAM de $260 000, la contribución anual de mantenimiento del área común (CAM) de este inquilino es de $31,2 000.
- Tarifa CAM para inquilinos, anualizada = 12,0 % × $260 000 = $31 200
En resumen, el paso final es dividir los $31,2 mil en tarifas CAM anuales incurridas por el inquilino entre doce para obtener una tarifa CAM de $2,6 mil por mes.
- Tarifa CAM para inquilinos, base mensual = $31,200 ÷ 12 meses = $2.6K
