Flujo de caja después de impuestos (ATCF): Todo lo que necesitas saber sobre esta herramienta financiera
El flujo de caja después de impuestos (ATCF) es una herramienta financiera esencial que permite evaluar la verdadera rentabilidad de una inversión o negocio. A menudo, nos enfocamos en los ingresos y los gastos brutos, sin tener en cuenta el impacto de los impuestos. Sin embargo, entender y calcular el flujo de caja después de impuestos es fundamental para tomar decisiones financieras acertadas.
En este artículo, exploraremos en detalle qué es el flujo de caja después de impuestos, cómo se calcula y por qué es tan importante. Descubriremos cómo puede ayudarte a evaluar el rendimiento real de tu inversión, cómo anticiparte a posibles obstáculos y cómo optimizar tus estrategias financieras. ¡No te lo pierdas!
¿Qué es el flujo de caja después de impuestos?
El Flujo de caja después de impuestos Es la renta residual generada por una inversión inmobiliaria una vez cumplidas las obligaciones tributarias.
¿Cómo se calcula el flujo de caja después de impuestos?
El flujo de caja después de impuestos es el ingreso que queda después de pagar los impuestos.
Cuando se trata de inversión en bienes raíces comerciales (CRE), el flujo de caja después de impuestos es una métrica que mide los ingresos restantes una vez que se han cumplido los gastos operativos, las obligaciones del servicio de la deuda y los impuestos sobre la renta (IRS) de una propiedad.
El flujo de caja después de impuestos de una inversión inmobiliaria se puede clasificar como un indicador de rentabilidad porque la métrica mide los ingresos discrecionales que quedan después de que se ha pagado la obligación del impuesto sobre la renta anual.
Por lo tanto, el flujo de caja después de impuestos se determina calculando la renta imponible de una propiedad y luego restando la provisión anual del impuesto sobre la renta.
El flujo de caja restante pertenece al inversor inmobiliario, ya que los pasivos frente a terceros, como los impuestos adeudados, pertenecen al inversor inmobiliario. Servicio de Impuestos Internos (IRS)fueron cumplidos.
Si bien la jurisdicción de la propiedad y los detalles asociados pueden hacer que la obligación tributaria cambie, a la mayoría de los contribuyentes se les permite hacer ciertas deducciones de su ingreso imponible, más comúnmente pagos de intereses hipotecarios y depreciación.
El cálculo del flujo de caja después de impuestos se realiza en tres pasos:
- Calcular la renta imponible → El primer paso es calcular la renta imponible de la propiedad en el período actual. Los ingresos sujetos a impuestos equivalen a los ingresos operativos netos (NOI) de la propiedad menos los gastos por intereses de los préstamos financieros, la depreciación y los costos amortizados de los préstamos.
- Determinar la obligación tributaria → Una vez realizados los ajustes pertinentes, el siguiente paso es multiplicar la renta imponible por la tasa impositiva marginal, lo que da como resultado la obligación tributaria para el período especificado.
- Calcular el flujo de caja después de impuestos → En el paso final, la obligación tributaria se deduce de la renta imponible de la propiedad para obtener el flujo de caja después de impuestos.
Fórmula del flujo de caja después de impuestos
La fórmula para calcular el flujo de caja después de impuestos es la siguiente.
Flujo de caja después de impuestos = Ingresos operativos netos (NOI) – Servicio de deuda anual – Impuesto sobre la renta
Dónde:
- Ingresos operativos netos (NOI) = (Ingresos por alquiler + Ingresos adicionales) – Gastos operativos directos
- Servicio de Deuda Anual = Σ Pago de Principal Actual + Gasto por Intereses
- Impuesto sobre la Renta = Tasa Impositiva Marginal (%) × (NOI – Servicio Anual de la Deuda)
Calculadora de flujo de caja después de impuestos
Pasamos ahora a un ejercicio de modelado, al que puede acceder rellenando el siguiente formulario.
Ejemplo de cálculo del flujo de caja inmobiliario después de impuestos
Supongamos que se nos presenta el siguiente desempeño operativo pro forma de una propiedad en alquiler para calcular el flujo de efectivo después de impuestos.
| Rendimiento operativo pro forma | 2024E |
|---|---|
| Ingresos brutos potenciales por alquiler | $200,000 |
| (–) Vacantes y pérdidas crediticias | ($40,000) |
| Ingreso bruto efectivo (EGI) | $160,000 |
| (+) Ingresos adicionales | $20,000 |
| Ingreso operativo bruto (GOI) | $180,000 |
| (-) Impuestos de propiedad | ($20,000) |
| (-) Costos de seguro | ($18,000) |
| (-) Cuotas de mantenimiento | ($14,000) |
| (–) General y Administración (G&A) | ($26,000) |
| (-) Otros gastos operacionales | ($2,000) |
| Ingresos operativos netos (NOI) | $100,000 |
En 2024, se espera que la propiedad genere un ingreso bruto efectivo (EGI) de $160 000, un ingreso operativo bruto de $180 000 y un ingreso operativo neto (NOI) de $100 000.
- Ingreso bruto efectivo (EGI) = $160,000
- Ingreso operativo bruto (GOI) = $180,000
- Ingreso operativo neto (NOI) = $100,000
El siguiente paso es deducir las partidas no operativas, es decir, el servicio de la deuda anual, que suponemos es de 20 000 dólares.
- Servicio de deuda anual = $20,000
La renta imponible o flujo de caja antes de impuestos (BTCF) de la propiedad es de $80,000.
- Ingreso imponible = $100,000 – $20,000 = $80,000
En los pasos finales de nuestro ejercicio, deducimos la deuda tributaria sobre la renta de la renta imponible de la propiedad, que se supone es del 25,0%, incluidos todos los impuestos no comerciales relevantes. La obligación tributaria sobre la renta es de $20,000 después de multiplicar la renta imponible por la tasa impositiva marginal.
- Tasa impositiva marginal (%) = 25,0%
- Obligación del impuesto sobre la renta = 25,0% × $80 000 = $20 000
En resumen, el flujo de efectivo pro forma después de impuestos de nuestra propiedad hipotética es de $60,000 al restar la obligación tributaria estimada sobre la renta de la renta imponible proyectada.
- Flujo de caja después de impuestos = $80 000 – $20 000 = $60 000
