Conceptos básicos de la modelización financiera inmobiliaria.

La modelización financiera inmobiliaria es una herramienta esencial para los profesionales del sector y para aquellos interesados en invertir en bienes raíces. Para comprender cómo funciona esta técnica y cómo puede beneficiarnos, es fundamental conocer los conceptos básicos que la sustentan. En este artículo, exploraremos los principios fundamentales de la modelización financiera inmobiliaria y cómo podemos aplicarlos en nuestros proyectos. ¡Acompáñanos en este apasionante viaje por el mundo de las finanzas inmobiliarias!

Resumen de conceptos clave

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Los fundamentos del modelado financiero inmobiliario.

Esta guía explica los conceptos básicos del modelado financiero inmobiliario y los conceptos clave que necesita para comenzar a construir sus propios modelos para proyectos de desarrollo.

Para comenzar, primero definamos algunos de los términos clave que necesita conocer antes de construir su modelo.

Conceptos básicos de la modelización financiera inmobiliaria.

Términos y definiciones de bienes raíces

LTV – “Valor crediticio” – el importe de la financiación de la deuda proporcionada por un prestamista como porcentaje del valor de mercado (por ejemplo, 80%).

LTC – “Préstamo a Costo” – El importe de la financiación de la deuda proporcionada por un prestamista como porcentaje del coste de un desarrollo (por ejemplo, 70%).

NOI – “Ingreso Operativo Neto” – Ingresos brutos por alquiler menos gastos operativos (impuestos a la propiedad, seguros, reparaciones y mantenimiento, gastos de capital, etc.)

Tasa de capitalización – Ingreso operativo neto dividido por el valor de la propiedad, expresado como porcentaje (por ejemplo, 4,5%).

Periodo de recuperación – el número de meses/años en los que se distribuyen los reembolsos de un préstamo. La cantidad total de tiempo que le llevará liquidar su hipoteca (por ejemplo, 30 años).

Estructuras y empresas conjuntas (JV)

La mayoría de los desarrollos están estructurados como empresas conjuntas entre socios generales (GP) y socios comanditarios (LP).

Puntos importantes sobre los médicos de familia:

  • Responsable de todas las decisiones de gestión.
  • Deber fiduciario a favor de los socios comanditarios
  • Totalmente responsable de sus acciones.
  • Puede haber garantías como garantía para el endeudamiento.

Puntos importantes sobre los LP:

  • Limitado se refiere a “responsabilidad limitada”
  • Tener prioridad sobre los médicos de familia durante la liquidación
  • Proporcionar capital para financiar el proyecto de desarrollo.
  • No tienes control sobre la gestión del fondo/proyecto.

Sección de supuestos del modelo financiero

Como se trata en el curso de modelos financieros inmobiliarios de Finanzas, los supuestos clave que entran en el modelo incluyen:

  • Horario
  • Estadísticas inmobiliarias
  • Costos de desarrollo
  • Compra y venta

Estos se analizan en detalle en nuestro curso actual.

Modelo de flujo de caja de desarrollo

Para sentar las bases para el modelado financiero en el sector inmobiliario, es importante cubrir las secciones clave que se crean en función de los supuestos del proyecto.

Las secciones clave del modelo de desarrollo incluyen:

  • Absorción (momento y ritmo de ventas)
  • ganancia
  • Comisiones
  • garantizar
  • Adquisición de terrenos (costos de capital)
  • Costos previos a la construcción
  • costos de construccion
  • Gastos de financiación e intereses
  • Flujo de caja libre apalancado

Edición y proforma

Una vez creado el modelo, es importante crear un documento resumen de una página, o proforma, que pueda compartirse con banqueros, inversores, socios y cualquier otra persona que necesite analizar el negocio.

Esta pro forma debe contener la siguiente información:

  • Estadísticas inmobiliarias
  • Calendario – resumen de las fechas más importantes
  • Supuestos de financiación
  • Supuestos de ventas ($total / por unidad / por ft²)
  • Presupuesto (total $ / por unidad / por ft²)
  • Rentabilidad (TIR)
  • Retorno de costos
  • Rendimiento de las ventas
  • Análisis de sensibilidad

Ejemplo de modelo financiero inmobiliario

Este es un ejemplo de la edición de una página de nuestro curso Modelado financiero inmobiliario. Como puede ver, toda la información enumerada anteriormente se muestra claramente y facilita la evaluación del negocio.

Conceptos básicos de la modelización financiera inmobiliaria.

A continuación se muestra un ejemplo del funcionamiento interno real del modelo donde se puede ver la absorción mensual del proyecto de desarrollo hasta generar ingresos y, en última instancia, flujo de caja.

Conceptos básicos de la modelización financiera inmobiliaria.

Estos conceptos básicos de la modelización financiera inmobiliaria se tratan con más detalle en nuestro curso en línea.

Ejemplo de tasa de capitalización e ingreso operativo neto (NOI).

El ingreso operativo neto, que es igual al ingreso bruto por alquiler menos los gastos operativos (impuestos a la propiedad, seguros, reparaciones y mantenimiento, gastos de capital), es la principal métrica de rentabilidad o flujo de efectivo utilizada para evaluar las transacciones de desarrollo inmobiliario.

La tasa de capitalización, que es igual al ingreso operativo neto dividido por el valor de la propiedad, se expresa como porcentaje y se utiliza para valorar los bienes inmuebles. Cuanto menor sea la tasa de capitalización, mayor será el valor de una propiedad, y cuanto mayor sea la tasa de capitalización, menor será el valor de la propiedad. Al igual que un bono, el precio y la tasa de capitalización se mueven en direcciones opuestas entre sí. Obtenga más información en nuestro curso de matemáticas financieras.

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Recursos adicionales

Gracias por leer la guía Conceptos básicos de modelado financiero inmobiliario de Finanzas. Para obtener más información sobre valoración, finanzas corporativas, modelos financieros y más, recomendamos encarecidamente estos recursos adicionales gratuitos de CFI:

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