UpREIT frente a DownREIT

¿Has escuchado hablar de los términos UpREIT y DownREIT en el mundo de las inversiones inmobiliarias? Si eres alguien interesado en este sector, es importante estar familiarizado con estas dos alternativas de inversión que están ganando popularidad. En este artículo, exploraremos qué son exactamente los UpREIT y DownREIT y qué ventajas ofrecen a los inversores. Así que, ¡prepárate para ampliar tus conocimientos y descubrir cómo sacar el máximo provecho de tu inversión inmobiliaria!

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¿Qué es UpREIT y DownREIT?

Los términos UpREIT y DownREIT describen las diferencias que existen en la estructura corporativa de los REIT. El concepto de UpREIT, que significa “Umbrella Partnership Real Estate Investment Trusts”, se introdujo en 1992. Un UpREIT permite a los REIT establecidos desde hace mucho tiempo consolidar todas las propiedades que poseen bajo una nueva estructura REIT sin vender propiedades al REIT. Esto significa que el nuevo REIT no posee directamente ningún inmueble.

UpREIT frente a DownREIT

Al mismo tiempo, un DownREIT permite a un inversor convertirse en socio de un REIT mediante la celebración de un acuerdo de asociación conjunta. Ambas estructuras permiten a los inversores diferir el impuesto a las ganancias de capital sobre la venta de propiedades apreciadas.

Resumen

  • Los UpREIT y DownREIT son tipos de estructuras corporativas de REIT que permiten a los inversores diferir los impuestos sobre las ganancias de capital al vender bienes inmuebles apreciados.
  • Un UpREIT permite a los inversores incorporar sus inversiones inmobiliarias a una empresa paraguas a cambio de intereses de sociedad limitada.
  • Un DownREIT permite a los inversores convertirse en socios en un acuerdo de asociación con un REIT.

¿Qué es un UpREIT?

Un UpREIT es una alternativa a DownREIT y permite a los propietarios contribuir a una sociedad general a cambio de unidades operativas limitadas que corresponden al valor de la propiedad aportada. A los inversores se les asignan opciones de venta que pueden convertirse en efectivo o acciones de REIT después de un período de tiempo acordado en el futuro.

Los ingresos recibidos se pueden utilizar para comprar propiedades adicionales, liquidar deudas o para otros fines relacionados con REIT. Todas las funciones de gestión se llevan a cabo en la sociedad paraguas y el nuevo REIT actúa como una sociedad holding.

Los UpREIT también se pueden utilizar como herramienta de planificación patrimonial, permitiendo a los inversores transferir sus patrimonios a sus herederos libres de impuestos. Los herederos pueden posponer el ejercicio de la opción de venta hasta después de la muerte del propietario, cuando las acciones de la empresa aumentan al valor de mercado.

Luego pueden ejercer la opción de venta sin pagar impuestos sobre las ganancias de capital por la apreciación del valor del activo inmobiliario subyacente. El ejercicio de la opción de venta después de la muerte del propietario proporciona más liquidez para pagar el impuesto a la herencia y evita el impuesto sobre la renta en impuestos posteriores.

¿Qué es un DownREIT?

Un DownREIT es una estructura relativamente nueva en comparación con un UpREIT. A diferencia de un UpREIT, donde todas las actividades del REIT se llevan a cabo a nivel de sociedad, un DownREIT es una sociedad conjunta entre el propietario de la propiedad y el REIT. La estructura DownREIT se creó para propietarios que no tienen la intención de operar bajo una empresa paraguas, sino que los propietarios se convierten en socios de la sociedad limitada con el REIT.

La nueva sociedad en comandita puede poseer y explotar bienes inmuebles. Algunas de las propiedades pueden comprarse directamente o mantenerse a través de sociedades limitadas con propietarios que hayan aportado propiedades a la sociedad.

Los inversores que desean evitar pagar impuestos sobre las ganancias de capital por la venta de propiedades apreciadas prefieren los DownREIT si esperan que el valor de sus propiedades supere significativamente el valor de las propiedades propiedad de los REIT. El éxito de la inversión del DownREIT depende de la propiedad del propietario y no de toda la cartera del REIT. El inversor tiene una opción de venta que se puede convertir en acciones de REIT o en efectivo, y el valor de conversión depende del valor de las inversiones inmobiliarias del propietario en ese momento en particular.

Sin embargo, la estructura de un DownREIT es bastante complicada y los inversores suelen buscar los servicios de un profesional fiscal para que les ayude a estructurar la inversión de forma adecuada. Los DownREIT tienden a captar la atención de la gente Servicio de ingresos internosy el Servicio de Impuestos Internos puede considerar la transferencia de propiedad al DownREIT como un hecho imponible si no se estructura adecuadamente.

Comparación de UpREIT y DownREIT

1. Beneficios fiscales

Los inversores inmobiliarios tienden a utilizar los UpREIT con más frecuencia debido a sus ventajas fiscales y su simplicidad. Si el objetivo de un inversor es diferir los impuestos sobre las ganancias de capital, un UpREIT es la mejor opción porque la transferencia de la propiedad apreciada del REIT no es un hecho imponible.

Los DownREIT tienden a adoptar una estructura operativa compleja. Por lo tanto, el inversionista puede requerir gastos adicionales para contratar a un profesional en impuestos e inversiones que lo asesore en la estructuración de la inversión. Si el inversionista no sigue las reglas establecidas por el IRS al transferir una propiedad apreciada, el Servicio de Impuestos Internos puede considerar la transacción como un hecho imponible.

2. Retorno de la inversión

Se prefieren los DownREIT a los UpREIT si el propietario espera que su propiedad se aprecie más que toda la cartera del REIT. Un DownREIT opera como una empresa conjunta entre un REIT y el propietario de una propiedad, y solo los activos del propietario se mantienen a nivel de sociedad. El desempeño de la sociedad no es consistente con el desempeño de toda la cartera inmobiliaria del REIT.

Si se ejerce la opción de venta, la conversión está vinculada al valor de los activos de la sociedad en el momento de la conversión y no a los activos de la sociedad. Por otro lado, las participaciones sociales de un inversor en un UpREIT aumentan y disminuyen con las acciones del REIT y pueden generar una pérdida si las acciones pierden valor en el momento de la conversión.

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