La tasa de absorción es un concepto esencial en el ámbito financiero y empresarial para evaluar la eficiencia de una empresa en la utilización de sus activos. ¿Sabías que existe una fórmula y una calculadora para determinar esta tasa de manera precisa y rápida? En este artículo, te presentaremos todo lo que necesitas saber sobre la tasa de absorción, su importancia y cómo puedes calcularla fácilmente. ¡No te lo pierdas!
¿Cuál es la tasa de absorción?
El Tasa de absorción es una medida de la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario comercial, generalmente segmentada por sector.
En resumen, la tasa de absorción es la diferencia entre los pies cuadrados totales (pies cuadrados) de espacio desocupado y el espacio recién arrendado por los inquilinos dentro de un período de tiempo específico en relación con el espacio total original comercializado como disponible para arrendamiento.
Cómo funciona la tasa de absorción en el sector inmobiliario comercial
En el sector inmobiliario comercial (CRE), la tasa de absorción es un indicador de la demanda del mercado que los profesionales siguen de cerca, particularmente para predecir tendencias futuras de un sector en particular o a nivel macro.
Con base en la tasa de absorción actual de un mercado (o submercado) inmobiliario, como los sectores de oficinas comerciales, minoristas e industriales, los inversionistas de CRE pueden obtener información útil sobre los niveles actuales de liquidez y la dinámica de la oferta y la demanda.
Por lo tanto, la tasa de absorción es un indicador que se sigue de cerca y que sirve como indicador de las condiciones del mercado en el sector inmobiliario en un momento dado.
Desde la perspectiva de los inversores inmobiliarios, la dinámica actual de la oferta y la demanda y la liquidez en un mercado inmobiliario concreto son factores clave para determinar si alcanzarán el rendimiento objetivo («tasa crítica») en una inversión inmobiliaria concreta.
Este razonamiento está relacionado con el carácter cíclico inherente del mercado de bienes raíces comerciales (CRE), lo que hace que el momento de las fechas de compra y venta sean dos de los impulsores más importantes de la rentabilidad.
Sin embargo, los inversores inmobiliarios se ven incentivados a comprar cuando los precios de venta están comprimidos y a vender (es decir, «salir») cuando las valoraciones están en niveles máximos, aunque es más fácil decirlo que hacerlo.
Mercado de compradores versus mercado de vendedores: ¿cuál es la diferencia?
Un mercado inmobiliario puede denominarse mercado de compradores, mercado de vendedores o mercado equilibrado:
- mercado de compradores → La oferta supera la demanda en el mercado de compradores, lo que resulta favorable para los compradores, ya que los precios de venta de las propiedades en venta suelen estar comprimidos.
- mercado de vendedores → La demanda supera la oferta en un mercado de vendedores, lo que significa que el número de compradores en el mercado que buscan activamente propiedades supera la cantidad de propiedades disponibles para la venta.
- Mercado equilibrado → El mercado está en equilibrio entre oferta y demanda y no favorece a compradores ni vendedores.
Por lo tanto, la tasa de absorción debida a la expansión de la demanda es mayor en un mercado de vendedores y viceversa en un mercado de compradores.
Los factores que influyen en las tasas de absorción suelen ser específicos de la ubicación, la industria y el tipo de propiedad.
Pero las condiciones económicas prevalecientes y el entorno de tipos de interés también pueden afectar las tasas de absorción.
Por ejemplo el Aumentos de tipos de interés La respuesta inflacionaria posterior a la COVID de la Reserva Federal provocó una disminución de las absorciones netas en todos los sectores, y el impacto se prolongó hasta 2024.
El sector comercial siguió siendo el más resistente, mientras que el sector de espacios de oficinas luchó por recuperarse del cambio al trabajo desde casa (WFM) y a los modelos híbridos.
Datos de absorción: perspectivas del mercado inmobiliario (Fuente: Perspectivas de Aprio)
Tasa de absorción positiva versus negativa: ¿cuál es la diferencia?
En la práctica, la tasa de absorción se describe como positiva o negativa.
- Tasa de absorción positiva → Una tasa de absorción positiva implica un aumento en las tasas de ocupación o significa que se ocupan más metros cuadrados de espacio en relación con el espacio desocupado y ahora están disponibles para alquiler en un período de tiempo determinado.
- Tasa de absorción negativa → Por el contrario, una tasa de absorción negativa indica una disminución en las tasas de ocupación, con más pies cuadrados desalojados por inquilinos que ocupados por nuevos inquilinos.
Los períodos de altas tasas de absorción neta positiva tienden a corresponder a aumentos generalizados de los precios inmobiliarios, que a menudo atraen a más inversores inmobiliarios, como promotores inmobiliarios, a ingresar al mercado (por ejemplo, demanda desproporcionada de inquilinos, precios de alquiler más altos).
Sin embargo, tomar una decisión de inversión basada únicamente en este tipo de tendencias no es una estrategia de inversión viable, particularmente para el desarrollo inmobiliario, ya que la tendencia puede ser de corto plazo (y la dirección del mercado puede cambiar fácilmente).
Cómo calcular la tasa de absorción
La absorción neta es la diferencia entre la cantidad de espacio alquilado (u “ocupado”) y la cantidad de espacio desocupado (o “desocupado”) durante un período de tiempo determinado.
La métrica de absorción neta refleja el cambio neto en la demanda en relación con la oferta, a diferencia de su contraparte, la absorción bruta.
La absorción bruta mide el total de nuevos pies cuadrados (pies cuadrados) alquilados por los inquilinos en un período determinado, sin ajuste por unidades desocupadas.
El área disponible es el área total, expresada en metros cuadrados (pies cuadrados) para mayor coherencia, actualmente comercializada a compradores potenciales como disponible para arrendamiento al inicio del período.
Los dos componentes principales de la relación (absorción neta y espacio inicial disponible) se miden cada uno en metros cuadrados (pies cuadrados).
Fórmula de tasa de absorción
La fórmula para calcular la tasa de absorción es la relación entre la absorción neta y el espacio inicialmente disponible, expresado en porcentaje.
Tasa de absorción (%) = Absorción neta ÷ Espacio inicial disponible
Dónde:
- Absorción neta = espacio total alquilado – espacio desocupado – espacio nuevo
- Área disponible inicial = Σ Área total comercializada como disponible para alquiler
Calculadora de tasa de absorción
Pasamos ahora a un ejercicio de modelado, al que puede acceder rellenando el siguiente formulario.
Ejemplo de cálculo de la tasa de absorción.
Supongamos que tenemos la tarea de calcular la tasa de absorción de un edificio comercial con un total de 16 unidades.
Para ilustrar, supongamos que el tamaño de cada unidad es de 1000 pies cuadrados, por lo que el espacio total disponible es 16 000.
- Pies cuadrados por unidad = 1000 pies cuadrados.
- Unidades totales = 16 unidades
- Espacio total disponible = 1000 pies cuadrados × 16 unidades = 16000 pies cuadrados.
A principios de 2024, cuatro unidades estaban vacías y desocupadas. Por tanto, la tasa de desocupación inicial fue del 25,0%.
- Unidades iniciales gratuitas = 4 unidades
- Tasa de desocupación inicial (%) = 4 unidades desocupadas ÷ 16 unidades en total = 25,0 %
Dos inquilinos firmaron un contrato de arrendamiento y se mudaron al edificio en 2024.
Bajo este supuesto podemos calcular la tasa de desocupación final del 12,5%.
- Tasa de desocupación final (%) = 2 unidades desocupadas ÷ 16 unidades en total = 12,5%
En resumen, la tasa de absorción neta para el período anual es del 50%, que determinamos dividiendo la absorción neta (es decir, el cambio en el área disponible) por el área disponible inicial.
- Tasa de absorción = 2000 pies cuadrados. ÷ 4000 pies cuadrados = 50,0%
