Obsolescencia funcional (inmobiliaria)

La obsolescencia funcional es un término que se ha vuelto cada vez más relevante dentro del mundo inmobiliario. A medida que la tecnología avanza y las necesidades de las personas cambian, es importante entender cómo esta tendencia puede afectar la valoración y viabilidad de una propiedad. En este artículo, exploraremos qué es la obsolescencia funcional, sus diferentes tipos y cómo puede impactar en el mercado inmobiliario. ¡No te lo pierdas!

La decadencia de la utilidad de un diseño arquitectónico

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¿Qué es la obsolescencia funcional (inmobiliaria)?

En el sector inmobiliario, la obsolescencia funcional se refiere a la reducción de la utilidad de un diseño arquitectónico, haciendo casi imposible su adaptación a los diseños inmobiliarios actuales. A largo plazo, la obsolescencia funcional provoca pérdidas para los inversores debido a inversiones inmobiliarias financieramente intensivas.

Obsolescencia funcional (inmobiliaria)

Cuando una propiedad se vuelve obsoleta, ya no puede ser de utilidad para el propietario ni para la comunidad. Para que sea recuperable, se pueden incurrir en costos de demolición y remoción de escombros, lo que puede resultar en mayores pérdidas para el propietario o inversionista.

Resumen

  • La obsolescencia funcional es la condición en la que una característica de diseño en el sector inmobiliario se vuelve menos importante porque ha quedado obsoleta y otros diseños modernos han tomado el relevo.
  • La obsolescencia funcional no se corrige fácilmente porque el diseño obsoleto no es fácil de arreglar.
  • Ejemplos prácticos de obsolescencia funcional incluyen puentes con calzadas y arcenes insuficientes y carreteras que no pueden hacer frente a los requisitos del tráfico moderno.

Comprender la obsolescencia funcional

Los inversores en situación de obsolescencia funcional podrán considerar la utilidad a largo plazo del inmueble en cuestión. Por ejemplo, una casa antigua de dos dormitorios en un área con tres dormitorios modernos y un baño en cada habitación puede considerarse funcionalmente obsoleta.

Otros artículos que son altamente susceptibles a la obsolescencia funcional incluyen dispositivos electrónicos como los teléfonos inteligentes. La industria de los teléfonos inteligentes cambia constantemente y los nuevos diseños rápidamente quedan obsoletos debido a incompatibilidades y diseños antiguos.

Sin embargo, a veces es posible recuperarse de la obsolescencia funcional. Por ejemplo, las empresas del sector del mueble pueden rediseñar sus muebles según las últimas tendencias y ponerlos a la venta con un diseño moderno.

Obsolescencia funcional (inmobiliaria)

Tipos de obsolescencia funcional

Los dos tipos principales de obsolescencia funcional son:

1. Obsolescencia curable

La obsolescencia curable puede ser causada por una deficiencia en ciertos muebles que se pueden remediar comprando los muebles necesarios, por la presencia de un mobiliario que ya no es importante para la propiedad, o por la ausencia de muebles que se pueden remediar mediante un intercambio. Se arreglará el elemento requerido.

2. Obsolescencia incurable

La obsolescencia funcional incurable suele deberse a factores externos sobre los que el propietario no tiene influencia. Los inversores pueden evitar que se produzca dicha obsolescencia realizando una investigación exhaustiva sobre las últimas tendencias y diseños inmobiliarios antes de invertir.

La obsolescencia incurable es un tipo de obsolescencia que no es económicamente práctico de curar. Esto sucede cuando el problema es demasiado costoso de solucionar. Por ejemplo, un antiguo edificio residencial en una zona con viviendas modernas puede considerarse terminal porque se necesitarían renovaciones extensas para modernizarlo y aumentar su valor de reventa.

Los costes de la renovación serán significativamente mayores que los beneficios que se obtendrán con la venta. En general, es de esperar la obsolescencia funcional en la fase inicial de análisis y evaluación de los inmuebles antes de la adquisición.

La influencia de la obsolescencia funcional en las propiedades

La obsolescencia funcional conlleva una pérdida del valor del inmueble en el proceso de valoración. Los bienes raíces son muy susceptibles a la obsolescencia funcional porque la industria es dinámica y la demanda de viviendas modernas crea esta dinámica.

Por ejemplo, una casa antigua en un barrio animado con bungalows modernos de varios pisos está funcionalmente obsoleta. Puede que la casa no tenga ningún defecto, pero el mercado en un momento dado no exige tales estándares. Sin embargo, una casa así puede renovarse para acercarse a los estándares de su entorno.

Las peores consecuencias para la propiedad debido a la obsolescencia funcional son las pérdidas sufridas y la dificultad de convertir la propiedad en una estructura moderna convencional que cumpla con los estándares actuales.

Factores externos que afectan la obsolescencia funcional.

Hay ciertos factores que influyen en la obsolescencia funcional y pueden influir en beneficio de los inversores. Estos factores son curables y no perjudiciales para la valoración de la propiedad. Arreglar esa obsolescencia puede ser tan simple como reparar, repintar o incluso instalar comodidades modernas faltantes para que la propiedad sea moderna y actualizada.

Sin embargo, existen externalidades incurables que los inversores inmobiliarios no pueden controlar. La obsolescencia externa e incurable conlleva una pérdida importante en el valor de un inmueble a la hora de tasarlo. Ejemplos de factores externos de obsolescencia incurable son los siguientes casos:

1. Carreteras muy transitadas

Una propiedad puede estar ubicada cerca de una carretera que puede estar sujeta a tráfico intenso a largo plazo. Las propiedades residenciales y comerciales cercanas a carreteras muy transitadas tienden a ser menos atractivas y, por lo tanto, pierden valor rápidamente. Las carreteras muy transitadas son una carga para los residentes La contaminación acústica y tráfico interminable, lo que reduce la demanda en el mercado inmobiliario.

Las unidades residenciales cercanas a establecimientos comerciales como discotecas y restaurantes pueden verse afectadas por la contaminación acústica de los establecimientos y, por tanto, quedar parcialmente inoperables.

2. Construcción de vertederos

Además, la construcción de vertederos cerca de propiedades residenciales o comerciales genera molestias por ruido y olores, lo que hace que estas propiedades tengan menos demanda. Los ingresos de dichas propiedades pueden caer significativamente a medida que los inquilinos migran a áreas más amigables.

3. Construcción de viviendas para personas de bajos ingresos

Otro ejemplo puede ser la construcción de viviendas para personas de bajos ingresos en un vecindario de alto nivel. Un distrito rico tiene aversión a los edificios de gran altura, ya que la mayoría de ellos construyen lujosas villas de dos pisos. Estos apartamentos pueden disuadir a los compradores de realizar inversiones residenciales, reduciendo así el valor de estas propiedades.

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