Obsolescencia económica (inmobiliaria)

La obsolescencia económica ha sido una preocupación constante en el mundo inmobiliario. A medida que los tiempos cambian y las demandas de los consumidores evolucionan, es crucial que las empresas del sector se mantengan a la vanguardia. En este artículo, exploraremos de cerca qué es la obsolescencia económica en el ámbito inmobiliario y cómo afecta a los inversionistas, desarrolladores y propietarios. Descubriremos las precauciones que se deben tomar para evitar caer en la trampa de la obsolescencia y cómo adaptarse rápidamente a las nuevas necesidades del mercado. Si eres parte de este emocionante mundo, no puedes perderte esta guía informativa sobre la obsolescencia económica en el sector inmobiliario.

La pérdida de valor de una propiedad causada por factores externos a la propiedad.

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¿Qué es la obsolescencia económica (inmobiliaria)?

La obsolescencia económica es la pérdida de valor de un inmueble provocada por factores externos al inmueble. Esta forma de obsolescencia suele ser incurable y los propietarios no pueden remediar la causa concreta de la depreciación.

Obsolescencia económica (inmobiliaria)

La obsolescencia económica conduce a una pérdida en el valor de una propiedad, aunque los factores causales están fuera del control del propietario. A veces se le llama obsolescencia externa.

Resumen

  • La obsolescencia económica es la pérdida de valor de un inmueble debido a factores externos al mismo.
  • Las causas comunes de la obsolescencia económica incluyen un cambio en los patrones de vuelo de los aviones, el aumento de las tasas de criminalidad, la construcción de una carretera muy transitada, la construcción de un vertedero cercano, etc.
  • La obsolescencia económica es incurable, lo que significa que está fuera del control de los propietarios.

Causas comunes de obsolescencia económica

Las causas más comunes de obsolescencia económica incluyen:

1. Cambios en los patrones de vuelo de las aeronaves

Las propiedades pueden verse afectadas por el ruido excesivo de las aeronaves a medida que sus patrones de vuelo cambian para sobrevolar la propiedad. Por comodidad, la mayoría de la gente prefiere comprar casas cerca de importantes instalaciones de infraestructura, como los aeropuertos. Sin embargo, esto también significa que la propiedad corre el riesgo de perder valor si el aeropuerto decide cambiar los patrones de vuelo para que los aviones que salen o aterrizan sobrevolen la casa. Para las personas que buscan una casa ideal para familias, el ruido puede ser una verdadera molestia. Los valores de las propiedades pueden caer significativamente.

2. Carreteras muy transitadas

La construcción de carreteras cerca de zonas residenciales puede exponer a los residentes a un aumento del ruido y la contaminación del tráfico. La mayoría de los propietarios quieren comprar propiedades en áreas a las que se pueda acceder por carretera para facilitar el desplazamiento al trabajo.

Sin embargo, si la carretera se amplía para dar cabida a más vehículos, puede resultar inconveniente para los propietarios debido a la frecuente congestión del tráfico durante las horas pico. Las casas cercanas a esas carreteras pueden sufrir el ruido excesivo de los automóviles y camiones, así como la contaminación del aire por dióxido de carbono. niebla tóxica liberados por los vehículos.

Por tanto, la proximidad a carreteras muy transitadas puede ser tanto positiva como negativa.

3. Un aumento de la delincuencia local

La mayoría de los propietarios se preocupan por la seguridad de su vecindario al decidir dónde comprar una propiedad. Las áreas con altas tasas de criminalidad tienden a ser menos atractivas para los inversores potenciales que prefieren invertir en barrios más tranquilos.

La seguridad del vecindario impacta la vida de las personas, desde los niveles de comodidad hasta las iniciativas de seguridad que toman. Una tasa de criminalidad más alta en un vecindario afecta directamente el valor de las propiedades, ya que la mayoría de los inversores optan por mantenerse alejados de esas áreas. Esto dificulta que los propietarios encuentren compradores adecuados para sus propiedades.

4. Peligros ambientales

Debido a las políticas estatales o locales con respecto a la construcción de vertederos y líneas de alcantarillado, todo el vecindario está expuesto a malos olores y ruidos de grandes camiones que van y vienen. Al comprar bienes inmuebles, es posible que los inversores no tengan idea del tipo de desarrollos futuros que se planea implementar en el vecindario.

Cuando se producen acontecimientos tan negativos, se afecta la calidad de vida en la zona porque nadie quiere vivir cerca de un vertedero o de una línea de alcantarillado. Además, el vertedero supone una amenaza para el medio ambiente y puede provocar complicaciones de salud para los residentes.

5. Pérdida de empleos

En determinados lugares, el mercado inmobiliario se ve estimulado por la existencia de industrias clave que emplean a miles de residentes. La mayoría de los trabajadores que trabajan en dichas industrias constituyen la mayoría de los inquilinos de las propiedades circundantes.

Si una de las principales industrias cierra, miles de personas quedarán desempleadas y los bienes raíces locales perderán valor porque la gente no podrá pagar el alquiler mensual o los pagos de la hipoteca. Las propiedades sufrirán una baja ocupación que está fuera del control de los propietarios.

Obsolescencia funcional versus obsolescencia económica

La obsolescencia económica y la obsolescencia funcional suelen ser difíciles de distinguir debido a algunas similitudes.

Obsolescencia funcional Se refiere a una reducción en la utilidad de un inmueble debido a factores contenidos en el mismo, distintos de los atribuibles al deterioro físico. Ocurre cuando un edificio experimenta una pérdida relativa de uso porque el equipo está desactualizado, el diseño del edificio es defectuoso o es demasiado pequeño en comparación con otros edificios del vecindario.

La obsolescencia funcional puede ser curable o incurable. Lo que importa es si el costo de corregir la obsolescencia excede el valor beneficio de la mejora. Por ejemplo, un edificio de cinco pisos sin ascensor se puede remediar instalando un ascensor si el diseño estructural del edificio lo permite. La mejora sólo puede justificarse si el valor añadido conseguido con la instalación del ascensor es mayor que el coste de instalación.

A diferencia de la obsolescencia funcional que se produce dentro de una propiedad, obsolescencia económica ocurre fuera de la propiedad y está fuera del control del dueño de la propiedad. Esto significa que la propiedad no se puede reparar, ya que solucionar el problema sería demasiado costoso.

Por ejemplo, si el condado aprueba la construcción de un vertedero en el vecindario, los propietarios no tienen control sobre el nuevo proyecto porque no está en su propiedad.

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