Método de capitalización directa

En el mundo financiero, existen diferentes métodos para calcular el valor actual de una inversión o proyecto. Uno de ellos es el método de capitalización directa, una herramienta fundamental para evaluar la viabilidad financiera de una empresa. A través de este método, es posible determinar el importe que se debe invertir en un proyecto, con base en la estimación de los flujos de efectivo futuros. En este artículo, exploraremos en detalle el método de capitalización directa y cómo se puede aplicar de manera efectiva en el ámbito empresarial.

El método de valoración de bienes inmuebles se obtiene dividiendo los ingresos generados por la propiedad por su tasa de capitalización.

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¿Qué es el método de capitalización directa?

El método de capitalización directa implica dividir los ingresos reconocidos a lo largo del tiempo entre las tasas de capitalización correspondientes para el mismo período. La tasa de capitalización se determina dividiendo el ingreso operativo neto por el valor de los activos.

Método de capitalización directa

El método de capitalización directa no es adecuado para propiedades ocupadas por sus propietarios debido a la excesiva dependencia de los ingresos de la propiedad. El aumento de la tasa de capitalización reduce significativamente el valor del cociente. Entonces, una disminución en la tasa de capitalización significa que el valor de mercado de la propiedad aumenta. Por tanto, el valor de mercado a determinar es indirectamente proporcional a la tasa de capitalización.

Por otro lado, el ingreso operativo neto es directamente proporcional al valor de mercado. Un aumento en el ingreso operativo neto (NOI) da como resultado un aumento significativo en el valor de mercado. Un valor de mercado reducido significa que el NOI es bajo y requiere un aumento estratégico.

Resumen

  • El método de capitalización directa es un método de valoración de propiedades que ayuda a convertir los ingresos en valor.
  • El método de capitalización directa se logra dividiendo los ingresos generados por la propiedad por su tasa de capitalización.
  • A diferencia de otros métodos de valoración, el método es fácil de usar e interpretar cuando hay suficientes datos tanto para los ingresos como para la tasa de capitalización a lo largo del tiempo.

Capitalización de retorno versus capitalización directa

A diferencia de la capitalización directa, la capitalización de ingresos depende en gran medida de los activos de la propiedad cuando se trata de valoración, mientras que la primera se basa únicamente en los ingresos generados por la propiedad. La capitalización de retorno se basa en el hecho de que los bienes raíces como inversión son un objetivo a largo plazo del que el inversor debería seguir beneficiándose infinitamente en el futuro.

Como regla general, se supone que los ingresos por alquiler de una propiedad aumentarán gradualmente en el futuro debido a la inflación previsible. La inflación también aumenta los costos de mantenimiento y reparación, especialmente si el propietario anterior no mantuvo adecuadamente la propiedad.

Los ingresos de una propiedad pueden fluctuar en períodos futuros según varios factores. El método de capitalización de retorno tiene como objetivo predecir los cambios esperados por un inversor. Todos los factores como la inflación, el mantenimiento, los costos y las reparaciones se tienen en cuenta para garantizar que la propiedad esté en las mejores condiciones posibles.

Debido a sus capacidades de visión de futuro, los corredores, reguladores, tasadores comerciales, inversores y el público en general dependen en gran medida del método de capitalización de retorno para la valoración de bienes raíces. Sin embargo, el método funciona mejor cuando se utiliza junto con otros métodos de evaluación para lograr los mejores resultados.

¿Cuál es el mejor método de evaluación?

Existen varios métodos de capitalización/valoración que se utilizan comúnmente. Los procedimientos de valoración adoptan diferentes enfoques para valorar una propiedad. Todos ellos son utilizados habitualmente de forma individual o colectiva por corredores, tasadores de bienes raíces comerciales, inversores y el público.

Al valorar una propiedad, no se recomienda utilizar un único método de valoración debido a la naturaleza única de las situaciones de valoración inmobiliaria. Al realizar evaluaciones, se deben utilizar dos o más métodos de evaluación de forma alternativa o individual. Sin embargo, qué métodos son los más adecuados depende de la situación específica.

Los métodos de capitalización directa y de retorno son los dos métodos más populares en la valoración de propiedades. Sin embargo, ambos métodos se utilizan de forma diferente según la situación. Por ejemplo, para propiedades con flujos de ingresos inestables, el método de capitalización de retorno es el más apropiado. El método del límite de rendimiento examina la probable estabilidad futura de la propiedad, teniendo en cuenta los ingresos futuros, proporcionando así una mejor visión general del potencial de crecimiento de la propiedad.

Las propiedades menos estables proporcionan datos limitados que pueden usarse para analizar sus rendimientos, lo que hace que el método de capitalización directa no sea adecuado. Por otro lado, las propiedades establecidas con rendimientos mensuales o anuales estables proporcionan suficientes puntos de datos que pueden utilizarse para analizar sus rendimientos. Por lo tanto, el método de capitalización directa es el más preferido en tales situaciones.

Factores a considerar al valorar un inmueble

Valorar las propiedades que un inversor quiere comprar puede ayudarle a decidir si compra la propiedad o abandona el plan de inversión. Los inversores deberían centrarse en buscar factores ocultos que pueden no ser obvios durante la valoración pero que pueden surgir en el futuro.

1. Dificultades financieras o disputas de propiedad pendientes

Un inquilino importante puede estar atravesando una crisis financiera que pone en duda su capacidad para cumplir con sus obligaciones de alquiler mensuales. La propiedad también puede estar sujeta a disputas legales de propiedad, lo que puede requerir que la empresa la alquile. abogados y surgen costos legales adicionales.

2. Patrones de vacantes

Otro factor que los inversores pueden considerar al valorar propiedades son los patrones de desocupación de las instalaciones, que pueden explicar los patrones potenciales de rendimientos futuros. Si los patrones de desocupación continúan fluctuando con el tiempo, puede deberse a factores como un mantenimiento deficiente del edificio, particularmente paredes sin pintar, accesorios rotos, líneas de alcantarillado obstruidas, etc.

Los factores ocultos pueden parecer insignificantes a primera vista, pero afectarán la viabilidad del proyecto en el futuro. Las cuestiones suelen ser invisibles para el método de valoración, como el método de capitalización directa, y los inversores deben intentar investigarlas antes de tomar la decisión final sobre si invertir o no.

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