¿Sabes cómo evaluar el enfoque de costos en tu negocio? La buena noticia es que existe una fórmula y una calculadora que te pueden ayudar en esta tarea. En este artículo, te enseñaremos cómo utilizar estos recursos para analizar los costos de tu empresa y tomar decisiones más acertadas. ¡No te lo pierdas!
¿Cuál es el enfoque de costos?
El Enfoque de costos es un método de valoración de bienes raíces que estima el valor de una propiedad en función del costo de reemplazar o reconstruir la propiedad menos la depreciación acumulada.
¿Cómo funciona la evaluación de costos?
El enfoque del costo es uno de los tres enfoques más importantes que se utilizan en la práctica para determinar el valor de los bienes inmuebles.
Los otros dos métodos de valoración comúnmente utilizados son el método de ingresos y el método de comparación de ventas. A diferencia de los otros enfoques, el enfoque de costos depende mucho menos del mercado inmobiliario activo (y de cualquier dato sobre activos comparables).
En pocas palabras, el enfoque de costos estima el valor de una propiedad en función de los costos totales en los que probablemente se incurriría bajo el supuesto hipotético de que la propiedad fue destruida y necesita ser restaurada.
Por lo tanto, el enfoque de costos estima el valor de una propiedad con base en el valor del terreno subyacente sobre el cual se construyó la propiedad, el costo de reposición (o reproducción) y la depreciación acumulada de las mejoras.
En resumen, la pregunta respondida aquí es: “¿Cuánto costaría en total reconstruir y reconstruir la propiedad?” ¿El piso arriba?
La utilidad del enfoque de costos destaca entre los tres principales métodos de valoración de propiedades cuando no hay (o son muy limitados) datos de mercado sobre propiedades comparables. Por lo tanto, el enfoque de costos suele ser la única opción viable en tales casos.
La premisa del enfoque de costos o “costo de reemplazo” es el principio de sustitución, que establece que ningún inversionista razonable debería pagar más por una propiedad que el costo de construir una propiedad de reemplazo equivalente.
Estimar los costos de la propiedad en este caso es esencialmente una cuestión de determinar el gasto total requerido para reconstruir la propiedad desde cero y luego compararlo con el precio de venta actual:
- Costo de reposición < precio de oferta → Los precios actuales son Posiblemente Razonable
- Costo de reposición > Precio de oferta → Los precios actuales son NO Razonable
Cómo calcular el valor de la propiedad utilizando el enfoque de costos
Los pasos para estimar el valor de una propiedad utilizando el método del enfoque de costos son los siguientes.
- Estimar el valor de la propiedad. → Calcule el valor de la propiedad analizando datos de ventas recientes de propiedades comparables no desarrolladas. Según las características del proyecto en cuestión, lo más probable es que sea necesario realizar ajustes discrecionales para tener en cuenta las diferencias.
- Estimar los costos de reemplazo para las mejoras. → Calcule el costo de reconstruir la propiedad y realizar mejoras, incluidos costos directos e indirectos como materiales, mano de obra, construcción, honorarios de contratistas, permisos, honorarios de administración, costos de financiamiento, honorarios profesionales, seguros, etc. Generalmente en metros cuadrados. Se utiliza el llamado método de unidad in situ o método de unidad in situ.
- Estimar la depreciación acumulada → Estimar el gasto de depreciación, que se refiere a la pérdida de valor del inmueble por envejecimiento, desgaste, deterioro de componentes constructivos, obsolescencia funcional y obsolescencia externa.
- Calcular la suma del valor de la propiedad y los costos de mejora depreciados. → El valor implícito de la propiedad bajo el método del costo es el valor estimado de la propiedad, menos los costos de depreciación acumulada asociados con las mejoras.
Fórmula de enfoque de costos
La fórmula para el método de enfoque de costos para realizar una valoración de propiedad es la siguiente.
Valor de la propiedad = Precio del terreno + (Costo nuevo – depreciación acumulada)
Dónde:
- Precio del terreno → El valor estimado de la propiedad en sí, basado en datos de ventas comparables actuales.
- costo nuevo → Los costos en los que probablemente se incurriría si la propiedad se restaurara a una condición casi idéntica en este momento.
- Depreciación acumulada → La pérdida total de valor anterior de todas las fuentes, es decir, pérdida de valor físico, obsolescencia funcional y obsolescencia externa.
Para explicar brevemente la entrada “nuevos costos” en la fórmula, se deben tener en cuenta dos definiciones diferentes:
- Costos de reemplazo nuevo → El costo de reposición es el monto actual que se requeriría para reconstruir una propiedad utilizando los estándares actuales de materiales de construcción, distribución y diseño.
- Costos de reproducción Nuevo → Por el contrario, los costos de reproducción son los costos de reconstruir la propiedad utilizando materiales, diseños y estándares idénticos a los que existían en el momento de la construcción original.
Si bien la diferencia relativa entre los costos de reemplazo y reproducción es marginal para las propiedades modernas construidas recientemente, la diferencia de costos puede ser significativa para las propiedades históricas, envejecidas o con valores de propiedad únicos.
Además, existen tres formas de depreciación que se tienen en cuenta en las valoraciones de propiedades:
- Deterioro físico → La notoria pérdida de valor del inmueble por “desgaste” desde la primera fecha de finalización de la construcción.
- Obsolescencia funcional → La pérdida de valor de mercado de una propiedad debido a factores como preferencias subjetivas de los consumidores, innovaciones tecnológicas o cambios adversos en los estándares del mercado.
- Obsolescencia económica → La pérdida de valor de una propiedad causada por factores externos relacionados con la ubicación de la propiedad, tales como: B. la economía local y el medio ambiente.
Calculadora de enfoque de costos
Pasamos ahora a un ejercicio de modelado, al que puede acceder rellenando el siguiente formulario.
Ejemplo de cálculo del enfoque de costos.
Supongamos que a un tasador de bienes raíces se le asigna la tarea de estimar el valor de una propiedad residencial utilizando el enfoque del costo.
Con base en los datos recopilados sobre las ventas de propiedades de tamaño comparable y cercanas, el tasador estima que la propiedad en la que se encuentra la propiedad residencial está actualmente valorada en aproximadamente $100,000.
Utilizando el método unitario comparativo, una forma de análisis utilizada para determinar los costos de construcción por pie cuadrado (y teniendo en cuenta el tipo de construcción y material, así como la calidad), el tasador calcula el costo en $120 por pie cuadrado.
- Costo por pie cuadrado = $120
Si asumimos que el edificio cuesta $25,000 en total, el costo de reemplazo sería de $3 millones.
- Tamaño del lote = 25.000 pies cuadrados.
- Costo nuevo = $120 × 25,000 pies cuadrados = $3 millones
La vida económica de las mejoras se estima en 50 años, restando 40 años.
El método de depreciación por envejecimiento, que supone una depreciación lineal y un valor de rescate cero, implica que las mejoras deben depreciarse en un 20,0%.
- Deducción por depreciación (% de edad) = 1 – (40 años ÷ 50 años) = 20,0%
Después de aplicar la provisión por depreciación del 20,0% al nuevo costo de $3 millones, la depreciación acumulada es de $600 000.
- Depreciación acumulada = 20,0% × $3 millones = $600 000
Finalmente, el último paso es agregar el costo del terreno al nuevo costo ajustado por depreciación para llegar a un valor aproximado de costo de $2.5 millones para la propiedad residencial.
- Valor de la propiedad = $100 000 + $3 millones – $600 000 = $2,5 millones
